涉外房地产企业所得税政策解析

　　⑤对于企业已安装使用机器设备，而尚未部分或全部支付的货款，以及企业已完成建筑工程，而尚未部分或全部支付的建筑安装费用，虽尚未取得正式凭证，在进行建设期汇算时暂可按照有关合同规定的价款计入开发成本。

　　对于企业所欠上述款项，应依据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务处理问题的通知》(国税发[1999]195号)第三条的规定，"企业的应付未付款，凡债权人逾期两年未要求偿还的应计入企业当年收益"的规定，以有关合同规定的付款时间为准对超过两年的上述应付款项及时作出调整。

　　⑥企业发生的委托外国企业在中国境内为本公司项目进行建筑安装等工程作业和提供咨询管理培训等劳务活动，税务机关通常指定工程价款或者劳务费的支付人为所得税的扣缴义务人。

　　⑦凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用(包括中方以土地使用作为投资的费用)后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本费用，双方各自销售房产时各自缴纳房地产企业所得税(国税发[2001]142号文件第九条)。

　　二、预征房地产企业所得税应注意的问题

　　(一)外商投资房地产企业在建设期间预售房地产并取得的预收款应当预征房地产企业所得税.房地产企业的预收款应包括：以合同、协议或其他方式约定并实际取得的预收房款以及其他具有预收款性质的各种款项。

　　(二)外商投资房地产企业取得的预收款，除经北京市城市建设综合开发办公室批准建设的"经济适用房"项目并报经主管税务机关审核确认后，可按3%预计利润率征收房地产企业所得税以外，一律按10%的预计利润率预征房地产企业所得税。

　　三、建设期的汇算

　　(一)房地产企业竣工时点的确认原则

　　企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税款。

　　(二)竣工结算的具体时间规定

　　外商投资房地产企业应于房地产开始销售，即竣工日起一年半内向主管税务机关报送由中国注册会计师或注册税务师出具的建设期汇算报告。同时，自房地产开始销售起对企业取得的收入不再预征房地产企业所得税，但在房地产开始销售至办理建设期汇算期间，如企业纳税申报时不能准确核算房屋成本费用，主管税务机关可依据税法有关规定，暂按10%的利润率计算征收房地产企业所得税。

　　在进行建设期竣工清算时，外商投资房地产企业应按照税务局竣工清算工作底稿的要求提供竣工清算资料，包括与确定竣工结算期应纳税所得额有关的合同、协议及收付款凭证。对于未按规定期限进行建设期汇算，即竣工期结算的，税务机关可暂按30%的预计利润率征收所得税。
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　　四、房地产企业后期管理应注意的问题

　　(一)外商投资房地产企业在办理建设期汇算后不再进行其他形式的总清算，应按照税法规定原则确定当期收入、扣除企业当期实际发生的成本费用后，计算缴纳房地产企业所得税。

　　(二)对于在工程结算中已将尚未支付的设备价款和建筑安装费已按合同规定的价款计入成本费用的，在建设期汇算后实际支付时不得重复计入企业当期成本费用。

　　(三)企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。

　　企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。

　　企业在办理建设期汇算后尚未售出的房屋，可根据开发成本按照税法规定的房屋使用年限计提折旧。

　　(四)外商投资房地产企业在房屋销售后继续发生的绿化、道路等配套设施费用，在办理建设期汇算后，可在根据《北京市规划委员会审定设计方案通知书》等企业主管部门批准文件中的有关规定，并确认仍有未完工工程的基础上，按照企业年销售收入的1%比例逐年预提上述费用，并计入企业当期损益，待该项工程结束后应按实际支出在完工当期作出调整。

　　(五)包销业务的税务处理

　　境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质，境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳房地产企业所得税。

　　上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。

　　凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》(国税发[1999]242号)的规定执行。即从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资房地产销售收入，计算缴纳营业税和房地产企业所得税。

　　五、关于预售房地产所取得的预收款征收房地产企业所得税的问题

　　(一)从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳税所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。

　　(二)各省、自治区、直辖市和计划单列市主管税务机关可按照本条第(一)款，制定对从事房地产开发、经营的外商投资企业预征房地产企业所得税的具体实施办法及预计利润率的确定的方法，并报国家税务总局备案。

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