涉外房地产企业所得税征管中的问题及对策

　　近年来，房地产开发企业正在成为拉动经济增长的一个新热点，不少外资也投向这一行业。从税收的角度看，一方面税源是增加了，另一方面外资房地产企业所得税的税收征管中出现的漏洞也不容忽视，如不加以遏制，势必扰乱经济及税收秩序，影响公平竞争。

　　一、涉外房地产企业在税收方面存在的主要问题：

　　1、人为拖延纳税现象严重。主要表现，一是预收账款不按规定申报纳税。国税发「1995」153号文中明确规定，从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产取得的预收款，应按预计利润率计算应纳税所得额，并按季度预缴房地产企业所得税www.fangxiucai.com。但是不少开发商却采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，一直拖到房产交付使用后才入帐缴税，使国家税款不能及时、足额入库。二是不按规定确认销售收入及销售成本，计算应纳税所得额。有的企业不按国税发「2001」142文件规定的收入与成本相配比的原则确认销售收入及相应的销售成本，而是等工程竣工决算时才计算申报应纳税所得额，从而长时间占用了应缴税款。

　　2、虚列或高估成本，偷逃企业所得税。

　　很多外资房地产企业不遵循会计制度确定的原则核算成本及费用，不按项目核算成本，将已完工与未完工的项目成本混在一起，在多个项目、多个年度中按自身的需要任意调节当期经营成本或者通过多预提配套设施费用等方法任意扩大开发成本；有的企业过分强调房地产行业的特殊性，以工程决算不能编出为由，造成财务核算上的“胡子工程”；有的企业利用虚开、代开、甚至开取过期作废发票等手段，人为抬高建筑成本，减少应纳税所得；还有的企业将开发项目中如停车场、商业网点及会所等产权属外商投资企业部分的成本费用，全部摊入可售房产成本，从而减少了应纳税所得。

　　3、在业务往来上做手脚偷逃税款。有的房地产企业以完工房屋抵顶银行贷款、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取的土地使用权价款，不计销售收入，而直接冲减有关应付款科目，从而达到少缴税款的目的。

　　4、税务部门监管不到位，给涉外房地产企业偷税提供了机会。由于涉外房地产经营企业销售不动产或转让土地使用权的收入，由地税部门负责征收营业税，而销售收入实现后的盈利所得由国税部门负责征收房地产企业所得税，且房地产经营企业所使用的发票和开发成本中收取的建筑安装工程发票是由地税部门负责管理的，这就给国税部门税源监控带来了一定的难度。加上房地产开发又是一项很复杂的业务，国税部门很难查实房地产企业开发项目的数量、销售价格和销售进度，很难查实具体的建筑安装费用以及个人购房按揭贷款的支付时间和金额。由于国税部门缺乏有效的监管机制的现状，给涉外房地产企业偷税提供了机会。

　　二、强化涉外房地产企业所得税征管的对策。

　　针对涉外房地产企业上述种种不规范行为，建议采取以下措施，强化税收征管：

　　1、建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。国税部门要把对外资房地产企业所得税征管放在重要议事日程上来，与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门和金融机构建立信息传递制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，进而加强对纳税申报情况的审核、查验。
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　　2、加大税务检查力度，遏制涉外房地产业涉税违法活动。国地税要加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，加大防范偷逃税收的力度，联合对涉外房地产开展重点稽查、交叉稽查及异地核查，全面准确的获取房地产企业的涉税资料，重点打击恶意偷税的不法行为；要共同加强发票管理，严查严核涉外房地产企业入帐票据的真实性及合法性，制止使用自制收款收据预收房款，加大对违反发票管理行为的处罚力度，以有效遏制房地产业的偷逃税行为。

　　3、对于部分财务账证混乱，不能真实核算收入及利润的企业，按照《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第十六条规定，参照同行业或者类似行业的利润水平核定利润率，计算其应纳税所得额。同时责成企业限期改正，建立健全会计核算制度。

　　4、完善涉外房地产企业的有关税收管理规定。对外资房地产企业所得税的管理，国税发「2001」142号文件虽有具体规定，但实际操作中，仍有许多不明确及难以掌握的地方。如对期间费用的处理，文件规定应将其并入可售总成本计算单位工程成本费用，但如一项开发工程持续几年，由于每年都会发生期间费用，势必导致每年计算出来的单位工程成本费用不同，这就给日常税收管理工作带来了相当大的难度；再如对配套设施费的预提，文件规定由企业提出申请，税务机关审核，但是由于税务干部缺乏相关专业知识，就给企业有机可乘。鉴于上述情况，完善涉外房地产企业所得税的有关税收管理规定就显得愈加紧迫。

　　5、规范涉外房地产开发企业发票使用管理。要依托现有的信息化、网络等先进技术手段，将房地产企业销售发票及相关建筑安装业发票纳入金税工程管理，以便于税务机关适时进行票据真实性的检查；房地产开发企业使用的预收款收据应纳入发票进行规范管理，实行统一印制和发放，并建立健全领、用、存制度，从源头上遏制房地产企业涉税违法活动。

　　6、借助社会中介机构的力量，加强对涉外房地产开发企业的社会监督。可以考虑借助注册会计师的财务审计，要求审计过程中对涉税项目认真进行稽核，对财务处理与税收规定不一致的地方，进行重点披露。针对涉外房地产企业财务人员业务素质参差不齐的现状，还可以考虑发挥注册税务师代理纳税申报的作用。

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本文关键字：房地产企业  所得税  房地产企业管理，房地产企业管理