房地产企业所得税存在的问题及管理对策

　　随着房地产行业的快速发展，其滋生税收收入逐年大幅增长，已成为地方税收收入的主要来源之一。强化房地产企业所得税税收管理自然成为了税收管理服务的重点。然而，从目前征管情况来看，房地产企业所得税普遍存在征管难的问题。笔者就造成房地产企业所得税征管难“十大现象”及管理措施做一浅析。

　　一、房地产企业所得税征管难的“十大现象”

　　（一）隐匿预收房款 。一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入。二是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其它银行帐户。房地产开发企业最终会因购房者开具发票而作收入处理，但减少了当期收入，减少了当期应缴税金。三是将预收的定金以购房者的名义存入银行，改头换面，不作预收款申报收入。

　　（二）隐瞒销售收入。一是房地产企业与销售公司联手，将部分房款存到销售公司账上，少开票，暂不作房地产企业销售收入。二是房地产企业价外收取的代收费用不符合代收代缴规定的，另用自制凭证收取不入账或挂往来账上。三是房地产企业所得税收到银行拨付按揭款后不及时入账，开成账外收入，或挂“短期借款”科目。

　　（三）延迟结转收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间。部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这种两种做法在房地产企业较为普遍，《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）（以下简称国税发31号）明确了完工产品的三个条件，新文件有效地遏制了企业故意延迟结转收入的现象。

　　（四）成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多，构成复杂，专业性强。主要有四种情形：一是开发项目分期进行，对先期开发部分的成本确认困难。二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。部分企业存在开发成本的实际支出数明显超过工程预算，企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度。三是开发企业人员变动频繁，公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节，投资人和企业财务人员变动频繁，相关资料保管不善，对审核中发现的有些问题无法给出合理的解释，造成税务部门审核难。四是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。有些企业费用中出现大量的办公费支出、劳保用品支出以及工资支出等，没有附物品采购明细，没有详细的人员用工明晰表，明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出，使不合法变为合法的现象。

　　（五）人为多结转销售成本。 一是加大先期开发成本费用。现在大部分开发企业均以项目为点实施分期滚动开发，这就给企业人为加大先期开发费用有机可趁。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同付清土地出让金、拆迁补偿费，在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本。二是预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金的时间价值，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款，因此开发企业也就无法取得对方的合法票据，他们会从自身利益考虑，根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。这两种行为都违背了国家税务总局《关于开发业务征收房地产企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第八条第4款和第5款规定，即：要求开发产品成本必须真实、合法的基本原则。由此带来的后果是加大可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本，减少了当期应纳税所得。

　　（六）混淆期间费用和开发成本 。主要表现为：一是混淆开办费、开发成本和期间费用。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除。二是混淆当期费用和开发成本。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，如有些开发企业将售楼部、样板房的装修费用未单独核算时，企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。

　　（七）财务核算欠规范。会计科目设置和运用较为随意，“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。

　　（八）视同销售行为不确认收入。如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等现象。
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　　（九）利用关联关系转移利润。一是成立仍属于自已的房地产销售公司，转移利润，少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。

　　（十）依法纳税意识不强。房地产企业没有把及时向税务部门报告开发销售进展情况当作企业应尽的责任和义务。 　　
　　
　　二、加强房地产企业所得税管理的措施

　　（一）注重职能部门间的信息共享。国土、城建、规划、房管、地税等部门建立房产开发信息交流制度，及时相互传递房地产企业的开发信息、开发进展、纳税情况等信息，合力加大对房地产企业所得税的动态有效管理力度。

　　（二）关注房产开发的重点环节。从立项开始，重点关注：立项报批环节、项目批准环节、分期建设环节、竣工验收环节、开盘销售环节和清盘环节。准确掌握房地产企业每个环节发生的时点，针对每个环节适时采取管理措施。

　　（三）建立房地产企业www.fangxiucai.com管理软件。强化房地产企业信息化管理程度，建立房地产企业管理软件，全面反映企业开发项目的投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等基本情况。并根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，要求企业在预售开始后，必须在申报时向税务部门报送相关资料，以房源促控管。

　　（四）严格政策界限，强化成本管理。总的原则是严格按照税法要求，成本费用的列支必须真实、合法。支出凭证的合法性是首要前提，更要注重审查支出的真实性，防止出现虚开代开等人为加大成本费用的现象发生。抓住几个关键：一是强化建筑工程支出真实性的审核。重点审核土建成本、配套工程成本。参照本地区工程造价指导价，查看企业建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如出入太大，必须要求企业说明超支原因。二是强化工程超预算企业成本费用的审核。查证为何预算时，要求房地产企业必须提供双方签订的变更合同，说明变更的理由，判断超预算是否在合理的范围以内，如没有变更合同，直接提供竣工验收报告的，税务部门有权根据行业标准直接核定其计税成本。三是按照收入成本配比的原则准确结转成本。要求企业在按工期分段确认成本的基础上，再按不同开发产品平均销售价格比分配计算不同类型开发产品的计税成本。

　　（五）强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件，加强对房地产企业所得税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。

　　（六）强化征管力量。房地产企业所得税管理工作量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的税务人员来管理，加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前急需解决的问题。

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