二三线中小城市房地产项目投资的注意事项

　　宏观政策调控持续，货币信贷紧缩，土地成本太高，市场越来越成熟，竞争越来越激烈……大城市房地产项目投资压力越来越大，门槛越来越高，越来越多的中小投资商开始向二三线中小城市转移，这类城市的房地产项目投资逐渐成为热点。

　　与大城市房地产项目投资不同，在众多中小投资商眼中，二三线中小城市的房地产项目投资存在诸多机会点：

　　1、二三线城市的城市化进城相对落后，无论是新城区的投资建设还是老城区拆迁改造，带来大量的投资土地资源；

　　2、土地价格便宜，房地产项目投资www.fangxiucai.com规模较小，大宗地块相对容易取得；

　　3、地方企业急于推动城市投资建设，招商引资政策非常优惠；

　　4、当地房地产市场相对不成熟，投资水平较低，外来投资商在产品投资及营销管理等方面有着较大的优势；

　　5、当地房地产市场多基于自住需求，且正处于上升期，受宏观调控政策影响较小，潜在利润空间较大，投资风险较小。

　　于是，在大城市房地产项目投资竞争日趋“白热化”的境况下，这种“新上山下乡运动”已经成为潮流，从大江南北到长城内外，无论是南国小城还是西北边陲，随处可见中小投资商寻找土地的足迹。然而在成功拿地之后，不少投资商发现，实际投资过程远比当初想象的复杂得多，二三线中小城市房地产项目投资并不是当初所看到的遍地黄金。以笔者在浙、苏、皖、赣、鄂、鲁等地部分中小城市的房地产项目经历，发现许多中小投资商在异地项目投资时经常陷入一些误区。

　　首先是发展战略问题。大多数中小投资商在做异地项目投资时，仅仅只是就项目而项目，很少结合公司发展战略考虑。这种公司内部管理上的缺位，导致的结果是以投机的心态做房地产项目投资。项目拓展人员跑遍中国，四处找地，考察研究过程杂乱，投资决策流程混乱。相对来说，国内一些大的知名品牌投资商在这方面的管理相对成熟，制定战略发展计划，明确项目拓展区域，筛选重点目标城市，长期深入研究分析，最终在合适的时候、选择合适的项目、以合适的方式进入。规范有序的流程管理，能有效地规避进入障碍及潜在风险，为项目的成功投资奠定基础。因此，在异地投资之前，做好内部流程管理，勤修“内功”非常必要。

　　对中小投资商来说，即便是“项目投机”，也不是“可耻”的事情。地产商也是商人，在法律、政策允许的情况下，追求合理的利润——“合法赚钱”天经地义。但有必要明确的是，如果要做项目投机，那么必须在风险上进行更好的控制。这意味着，项目的前期考察、市场研究及投资分析极为重要，而这对许多习惯以“三拍”方式进行决策的中小投资商来说，却是最薄弱的环节。

　　在项目前期投资研究过程中，一定要重点关注以下问题：

　　1、城市规划及建设进度计划

　　中小城市企业方面在城市远景规划方面常常会非常超前，在其城市总体规划文本及城市规划展览馆中大多可以看到气势宏大的规划图纸。值得注意的是，限于其整体经济实力、城市发展水平等方面制约，相关基础设施、共建配套的建设进度可能会远远落后于其规划计划，这可能会在实际房地产项目投资过程中严重拖累投资进度，甚至失败。笔者在对皖西某房地产项目投资考察分析过程中，就曾发现地方企业前期承诺的道路修筑、桥梁改造及河道整治等方面规划在近期根本无法实施，导致房地产项目投资陷于停滞。因此，在考察项目地块时，项目拓展分析人员一定要对其城市规划信息予以细致的调研、分析、解读，以规避相关政策性风险。

　　2、地方企业的诚信问题

　　2007年5月，新一届九江市企业以“违背九江市总体规划，严重影响了城市景观，市民反映强烈”为由单方面叫停投资手续合法的“丽景湾花园”项目，损失巨大的投资商——浙江横店集团后将九江市企业告上法庭，但官司持续至今仍无解决迹象。房地产作为一个企业垄断上游土地资源的特殊行业，在异地投资过程中，地方企业的诚信问题可能会带来极大的风险。习惯了珠三角、长三角、京津等地比较规范的房地产市场化操作，许多投资商在远赴异地投资时，呈现出严重“水土不服”现象。地方企业前期承诺不兑现，企业机关办事效率低下，上下级企业在相关政策解读方面出现严重偏差甚至是自相矛盾。这类风险在投资决策过程中必须予以充分考虑，以规避出现“开门招商、关门打狗”的风险。

　　3、市场容量与投资规模、周期控制

　　许多投资商大概是竞争激烈的大城市“憋屈”太久，在进入中小城市投资时常出大手笔，少于100亩的地不拿，建筑规模20万方以下不感兴趣，“圈地千里”不是个案。这种“我不做老大很多年”的心态是必须警惕的。以笔者的经验，一般县市级城市的商品房年去化能力多在20-30万方，分摊到单个项目，年销售4－5万方已经是相当不错的业绩。以一个20万方的投资规模计，销售周期4－5年，再加上前期筹备及后期尾盘处理时间，整体投资周期至少6年以上，随之而来的是长期投资所带来的更多不可预见性风险。这与许多中小投资商的“项目投机”目的是矛盾的。当然，长时间精耕细作一座小城，也许会有可观的收益；但资金和管理精力长时间拖累在一个小地方，可能会错失更多的投资机会。

　　房地产项目投资周期控制方面，还必须考虑的一个问题就是拆迁问题。旧城改造地块常常会带来大量的拆迁，少数“钉子户”可能到导致项目进度计划的大幅延迟，因此，有意识的选择“净地”投资，是规避这类风险的有效途径。另外必须研究近两年地方企业供地情况及潜在供地计划，如土地供应量过大，市场竞争项目过多，建议另行选择。
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　　4、当地市民对距离、交通、环境等传统认知观念

　　中小城市规模相对偏小，其对距离、交通等因素的更为敏感，一条河、一座桥、一道铁路……这些当地传统性的“城市－郊区”分隔线，可能会导致其对项目价值认知产生较大偏差。在拿地前的考察过程中应对这些因素予以调研分析。

　　还有一个不可忽视的是“环境”问题，这种心理因素的影响是巨大的。笔者亲眼所见，在浙江临海，某外来投资商在成熟区域投资的项目，因“前府后庙，不宜居住”的环境说法陷于滞销。小城市的口碑传播效应很好，这类负面信息也会风传非常快，因此在房地产项目投资及营销过程中应予以重视。

　　5、各类物业的价值认知及偏好性

　　一般中小城市中，最受欢迎的物业大多是多层公寓，出于得房率低、物管费用高等考虑，对小高层、高层物业存在一定的抗性。另一方面，由于其购买力相对欠缺，对排屋、别墅类高端物业价值认知偏低，“排屋卖出多层价”。这种现象与中大城市的一般投资规律有着根本的差别。

　　许多投资商在中小城市投资时，出于利润最大化考虑，在当地投资水平较低、竞争突破空间较大情形下，喜欢进行高端房地产项目投资，常常规划出“小高层/高层＋排屋/别墅”类物业搭配的项目，到实际销售时却发现，排屋/别墅价格卖不高且卖不好，小高层/高层公寓“没人要”。

　　在进入中小城市异地投资时，项目安全性应该是比项目利润率更重要的指标，在保证项目快速投资、迅速销售的基础上，适当追求合理的利润，这样的方式更为可取。实际上，在中小城市进行高端物业投资利润不一定比一般多层物业投资利润更高。在容积率调整空间较大的情形下，由于土地成本的低廉，建安成本在整个成本架构比重更多，可能会出现“盖的房子越多，项目利润越大”情形，笔者在对安徽、江西及苏北等地的一些项目进行投资测算时就曾发现过。

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