二三线中小城市房地产项目投资的注意事项

　　在中小城市，老城区成熟地段的商铺价值非常高，“房价二三千，商铺二三万”是很常见的现象。因此在旧城改造项目规划过程中，可适当的多设置些临街商铺，而非为了住宅的高档、舒适减少甚至不设置商铺，这样能有效提升项目收益。

　　另外，小区车位配置也是个非常头疼的问题。企业方面出于规划考虑，可能要求车位配比达到70％甚至更高。但中小城市居民收入水平较低，私家车拥有量不高，车位租金低廉。如按企业规划要求配置，后期销售过程中，在车位上可能到积压大量的利润，近年来某些地方虽有“车位捆绑住宅销售”方式出现，但会导致住宅总价过高，影响住宅销售。因此，在前期规划过程中，与企业规划部门进行充分沟通，调整控制车位配比，减少部分地下车位。

　　6、主要购房人群结构及购房特征差异

　　中小城市的购房人群结构及购买目的上与大城市有些比较大的差异，其多为当地自住性购房需求，除了常见的企业机关公务员、事业单位职工、个体户及私营企业主及教师、医生的群体购房外，旧城改造拆迁所带来的刚性需求、子女教育购房需求、外出经商/工作人群回城置业需求、村镇进城购房需求等所占据比例较大。

　　因此，在前期定位过程中，应针对潜在的重点目标人群进行细致的访谈调研。以明确其居住偏好、户型结构需求、面积需求，从而有针对性的进行项目规划调整。

　　7、当地价格承受水平与付款习惯

　　由于地方经济状况及居民收入水平，一般中小城市的房地产价格相对较低，虽有一定的高端需求因其房地产市场投资水平限制而受压抑，但房地产整体价格预期提升相对空间有限。这种现象的存在，不利于高端房地产的大规模投资。

　　另一方面，中小城市居民购房付款时，选择一次性付款的比例较高；而且由于市场环境的不成熟，在项目未正式开盘前，提前预付定金的现象非常普遍。房地产项目投资商在前期现金回笼及客户截留方面，操作空间较大。

　　8、成本控制问题

　　许多投资商在对目标城市主要楼盘考察之后常常会非常乐观，由于当地房地产项目投资水平较低，外来投资商在公司品牌、建筑规划、景观设计、营销推广、物业管理等诸多方面有着明显的比较优势，项目产品、营销突破的空间非常大。

　　然后实情并非如此简单。中小城市房地产价格突破空间相对有限，大范围的全面领先带来的高额成本投入，项目实际投资收益差强人意。因此，必须加强项目成本控制，以挖掘更大的利润空间。

　　在前期拿地时，可根据地方企业的招商引资政策，寻求在土地价格及地方税收政策优惠。在成本控制的前提下，选择性的在园区景观、智能化安防设备配置等方面增加投入，适当领先当地主要竞争项目，但无须过于“超前”。由于建安成本在整个成本体系中所占比例更重，因此在施工管理方面的成本把控非常关键，这个不少具备建筑施工背景的投资商更有优势。优质物业管理品牌可以物管顾问的形式介入，而非直接委托管理，以降低成本。

　　9、地方人际关系处理

　　作为房地产项目投资商，在土地获得、工程发包、材料认购、配套工程、商品房销售等涉及利益方面都会面临着地方人际关系问题。在异地项目投资过程中，由于“人生地不熟”，所遇到的问题及困难可能会更大。因此在投资确定时就应制定好应对原则，尽量避免因人际关系与人情问题处理带来的麻烦。

　　当然，还有一个比较好的方式，与当地企业合作投资。在取得项目公司控股地位的同时，让合作方协助进行项目前期报批及地方人际管理处理工作，可取得事半功倍的效果。

　　对大多数中小型投资商来说，进入二三线中小城市投资，在投资项目时可遵循以下原则：

　　1、项目规模可控制5－10万方，投资周期控制在2-3年；

　　2、尽量选择当地比较成熟区域投资，如老城区的旧城改造地块、新城核心区地块，以净地为佳；

　　3、正式进入之前必须开展充分、深入的前期市场调研，并对项目的投资收益情况进行严谨的分析论证，这关系到房地产项目投资的成败。如有必要，可聘请专业策划团队在项目前期介入，以规避更多的潜在风险。

　　实际上，可通过进入这个城市的首个房地产项目投资，明晰当地市场，理清人脉关系，积累客群资源。在房地产项目投资过程中，如看好当地楼市后期发展，可继续追加投资或拓展新项目。前期小规模房地产项目投资，亦可当作“投石问路”。

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