运用价值工程优化房地产项目投资方案（图）

　　我国工程项目的设计和评估已经采用了比较完善的可行性研究、招投标管理、委托设计施工采购、工程监理、项目稽察、预算管理、项目代建制等管理制度和管理方式。但是，由于没有系统地使用价值工程方法，许多房地产项目投资中缺乏科学和系统的功能分析和价值分析，使得项目目标、工程设计方案、技术工艺路线、施工方案等在进度、风险、成本、质量等方面仍然存在较大比例的材料、工艺、施工上的浪费，甚至造成不良环境影响等问题。

　　一、价值工程与房地产项目投资管理目标优化的理论

　　1、价值工程的原理与工作方法

　　按照中华人民共和国国家标准GB8223-87“价值工程基本术语和一般工作程序”，价值工程是通过各种相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。价值工程的目的，就是以对象的最低寿命期成本，可靠地实现使用者所需功能，以获得最佳的综合效益。

　　价值工程又称价值管理、价值分析，是一门显著降低成本、提高效率、提升价值的资源节约型管理技术。价值工程从技术和经济相结合的角度，以独有的多学科团队工作方式，注重功能分析和评价，通过持续创新活动优化方案，降低项目、产品或服务的全寿命期费用，提升各利益相关方的价值。

　　价值工程（V）=功能（F）÷成本（C），功能（F）就是产品能够满足消费者某种需求所具备的功能；成本（C）是指产品的全寿命周期成本，它是为实现消费者所要求功能所需要消耗的一切资源的货币表现。产品的价值与产品的功能成正比例关系，与产品的成本成反比例关系。要提高产品的价值，可以采取以下措施：即产品功能保持不变，成本降低；产品成本保持不变，功能提高；提高产品功能，同时降低产品成本；产品功能略有提高，成本有大幅度下降；产品成本略有提高，功能有大幅度提高。

　　价值工程的一般步骤：A.选择对象，即选择对功能和成本产生影响的因素作为分析对象；B.功能分析，即进行功能分类，功能定义，功能整理；转自项目管理者联盟C.功能评价，即按照归一化的方法，求各功能的重要系数和成本系数，然后求出价值系数；D.价值分析与改进，即根据价值系数大小进行改进意见分析。

　　功能评价系数=各个功能得分÷各个功能得分总和；成本系数=各个方案成本÷总成本（各个方案成本之和）；价值系数V=功能评价系数F÷成本系数C.

　　2、房地产项目投资管理目标优化的理论

　　工程造价管理目标的优化是指以系统工程的理论和方法为指导，从全局的观念出发，通过一系列的方法和手段达到工程造价管理目标的行为。系统工程则是用科学的方法规划和组织人力、物力和财力，通过最优的途经选择已获得最理想、最经济、最有效的效果。房地产项目投资www.fangxiucai.com管理目标优化更是如此。

　　房地产行业是我国国民经济的重要支柱产业，在整个国民经济运行中占有重要地位，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。国民经济的增长与固定资产的投资有着密切的关系，房地产项目投资管理目标优化对于提高固定资产投资的效益具有十分重要的作用，其意义在于可以为项目决策提供可靠的依据，有利于促进资源的有效利用，有利于降低房地产项目投资成本。

　　3、价值工程在房地产项目投资管理目标优化中的应用

　　价值工程兼顾了产品的价值、功能、成本三者之间的关系，它重在提高价值，既不单纯降低成本，而是注重于二者比值的提高，与房地产项目投资管理优化的目标是一致的。目前而言，价值工程在房地产工程项目投资管理目标优化中主要应用于两个方面：一是方案的优选，即对若干方案通过价值工程理论，选出价值（V）最大的方案；二是方案功能成本的改进，即对方案的各项功能成本进行分析，通过价值（V）大小提出改进意见。

　　二、运用价值工程进行方案优化的案例

　　以项目业主委托我公司管理的某住宅小区项目的设计方案为价值工程研究对象，说明价值工程在方案优化中的应用，具体步骤如下：

　　1、建立价值工程管理团队

　　价值工程管理团队要由技术、经济方面的人员组成，具备较强的设计、施工、项目管理的经验。公司成立了由业主方代表、设计方代表、销售代理方代表、施工方技术管理人员、项目咨询单位的专家、项目监理单位的专家以及外聘的1名岩土工程师、1名结构工程师和1名企业相关部门领导的价值工程管理团队，将他们分为用户、设计、施工三组。

　　2、选择分析对象

　　对该小区项目进行住宅功能的定义和评价，运用不同利益主体打分加权平均法，确定相关功能的重要性系数。住宅的功能分4个大方面：1）适用：平面布局，采光通风、保温节能，隔热隔声，层高与层数，供水供电；2）安全：建筑结构，牢固耐久，三防设施（防火、防空、防震）；3）美观：建筑造型，室内装饰，室外装饰；4）其他：环境设计，技术参数。采用功能满分为100分，用户、设计人员、施工人员的权重分别为0.6、0.3、0.1，经综合整理（得分取整数），功能重要性系数（见表1）。

　　注：功能重要性系数=（0.6a+0.3b+0.1c）÷100
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　　3、功能评价系数

　　按照功能重要程度，采用10分制加权平均法求功能评价系数，功能的每个方面满分10分（见表2）。

　　注：方案总分=重要性系数×方案得分，功能评价系数=方案总分÷∑方案总分

　　4、成本系数

　　根据设计院提供的该住宅小区设计方案进行单体成本分析，求成本系数。（见表3）。

　　注：成本系数=各方案造价÷∑各方案造价

　　5、求价值系数，最优方案选择

　　功能评价系数分数越高，说明方案越满足功能要求，成本系数越低，价值系数越大越好（见表4）。

　　注：价值系数（V）=功能评价系数(F)÷成本系数(C)

　　方案2的价值系数最大。该地块的地质条件，地下淤泥层较厚，表土承载力较低。近年来，该地区在建设条件与本项目基本相同的住宅，每平方米建筑面积平均造价950元，方案2每平方米建筑造价为860元，该小区16万平方米，可节约投资1440万元，经过价值工程管理团队充分讨论，最终选择方案2进行实施。

　　三、应用价值工程进行成本改进的案例

　　仍然以经过价值工程团队选中的方案2的某一栋楼为价值工程研究对象，说明价值工程在项目成本改进中的应用。其具体步骤如下：

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