中国房地产投资基金发展探讨

　　REITs：一种特殊的房地产投资基金

　　REITs是“RealEstateInvestmentTrusts”的缩写，国内的研究有些称为“房地产投资信托”，有些称为“房地产投资基金”，也有些称为“房地产投资信托基金”。为防止歧义，本文采用其英文简称REITs。

　　REITs的理念起源于美国，其前身是I9世纪中叶美国马萨诸塞州的商业信托。1960年，为了使大众能够分享房地产发展的收益，为中小投资者参与商业性不动产投资提供便利，艾森豪威尔总统签署了《1960年房地产投资信托法案》，给予REITs税收上的优惠，并允许其上市交易，解决了传统的房地产资产难以流动的问题。1961年，第一家REITs正式成立。

　　房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资基金属于产业投资基金的一种。

　　由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地产开发、投资所需资金巨大，普通投资者难以承付。因此需要建立房地产基金，由专业的房地产运作机构发起，将社会上一些闲散资金集中起来，利用这种专业的运作模式，不但可以给投资者带来较高的回报，还可以有效的回避风险。

　　中国房地产投资基金与国外REITS的区别

　　目前，一些海外房地产投资基金www.fangxiucai.com在中国房地产市场较活跃。这些海外基金所在国的有关基金监管的法律较完善、且国内金融市场发达，对其发展较为有利。但受中国房地产市场高回报的吸引，摩根斯坦利等海外基金在中国通过直接投资的方式，与国内合作伙伴共同组建房地产项目公司参与开发。

　　多数海外基金的投资策略是很谨慎的，不会承担不必要的风险，他们在华投资金额在全球的资产组合中占的比例很小。海外投资基金在中国投资时，往往通过以下一些方式回避风险：(1)投资方式以直接投资为主，参与项目的开发过程，投资项目多位于北京、上海等大城市地理位置较优越的地段；(2)倾向于选择大型、有企业背景的房地产开发商作为合作伙伴，以便保证开发项目能顺利办理相关审批手续：(3)由于追求短期高回报，更多选择中高档住宅进行投资。

　　REITs应定位于一种便利广大投资者参与房地产投资的投资品，从收益率保障、法律法规基础、管理机构和人才储备等方面考察，目前我国大规模推出REITs产品的条件尚不成熟，可以考虑在具备条件的地方先行试点。

　　中国发展房地产投资基金的意义

　　完善房地产金融市场，解决房地产资金供给问题。房地产开发具有投资大、周期长的特点，加之目前政策限制了部分银行信贷，国内金融体制造成了融资困难。房地产企业可通过获得房地产投资基金的投资，拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低银行金融风险并预防和化解经营风险。

　　整合提升房地产行业，促进优胜劣汰，实现资源的优化配置。房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，因此，发展房地产投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，实现了资源的优化配置。

　　为投资者提供多元化的投资渠道，满足大众资本的投资需求。中国金融市场中，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用，而房地产开发投资规模大，周期长和专业性等特点，使大众投资者难以直接进入。房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本的介入房地产业提供了有利条件。

　　中国房地产投资基金的障碍

　　现行政策法规的障碍。自从《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后，变成了《证券投资基金法》，此外私募基金合法化的问题，给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题，这些都需要法律和法规的配套支持。

　　专业人才匮乏。由于房地产业发展中涉及规划、投融资、建设、经营、管理、评估、经纪等众多的专业性和对区域性知识领域，而中国在这些专业复合型人才缺乏。市场上的人才欠缺增加了房地产业投资中的风险，限制了房地产资金链的扩展和投资基金发展模式的多样化创新。

　　投资者的自身缺陷。尽管资本市场和货币市场外囤积了大量场外资金，但投资者却不敢贸然进入房地产市场。中国房地产行业会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称，还有短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率，都使房地产业在与基金尤其是海外基金这一高度化和专业化的创新金融方式接轨方面缺乏系统性的准备和接口。
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　　中国发展房地产投资基金的对策

　　健全与完善有关房地产投资基金的有关法规体系。目前，国内房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点，涉及国民经济多个领域，需要制定和完善相应的房地产投资基金法规或产业投资基金法规，对房地产业投资基金的公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面做出细化法律规定，使房地产投资基金的建立和发展有法可依。

　　改革基金管理制度方面的问题。中国为了降低投资基金风险，保护中小投资者利益，在1997年颁布的《证券投资基金管理条例》中规定“投资于股票、债券的比例，不低于该基金资产总值的80%，投资国家债券的比例，不低于该基金资产净值的20%”，还特别规定“禁止将基金资产进行房产投资”。但从长远看，这些规定限制较多，必然会束缚基金的发展，也制约了房地产业的发展。

　　开放房地产投资基金的资金源泉。从目前房地产投资基金的参与主体来看，中国居民现在高达14万亿的储蓄存款应该是最好的资金源泉。除此之外，借鉴国外经验吸收各类社会闲散游资，吸引大的投资机构参与进来，如保险公司、社保基金、养老基金、民营投资机构、个体私营业主等等，充实房地产业的资金基底，共同形成房地产业发展资金的蓄水池，使各类房地产投资基金与银行类金融机构共担房地产投资市场风险，共享投资收益，防止房地产业的泡沫与金融风险。

　　拓展房地产投资基金的市场空间。在房地产投资基金的资金投向上，除了现有的私募基金中广泛采用的权益型投资方式外，也可将中国房地产二级抵押市场和三级市场中有问题的房地产纳入资产运作体系，通过房地产业专业人士多元化经营和基金公司坚强的资金后盾盘活这些不良资产，消化由于中国房地产业资金不足或市场化程度不够而出现的产业发展中的阶段性问题。
 
　　综上所述，随着改革开放的逐步深入和国民经济的飞速发展，我国房地产业近年来发展迅速，但是我国房地产业的发展一直存在着融资渠道单一的问题，房地产开发投资资金大约有70%来自商业银行贷款。房地产开发所需的资金依赖银行，相应的由于房地产业的高收益，银行也将向房地产业的贷款收益作为资产增值的重要手段，使得房地产业和商业银行之间形成了严重的依赖关系，这实际上使得商业银行承担了房地产市场大部分的市场风险和信用风险，从而增加了银行的经营风险。同时，我国居民储蓄余额不断增长，民间巨额资本却找不到很好的投资渠道。

　　在这样的大背景下，适时推出合理的金融产品无疑是解决这一矛盾的有效方法。2003年和2005年，我国先后推出了“欧尚信托”和“联信·宝利”两支准房地产投资基金，2009年1月，我国又决定在上海试点REITs。在目前全球性金融危机的形势下，这无疑为房地产业的发展注入了一剂强心针。

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