停车场的物业管理

　　(五)清洁卫生管理

　　停车场由于车辆集中、车流量大、空余面积小，易脏易乱。因此，停车场的清洁卫生管 理不容忽视。要设专职人员，配备相应的卫生清洁器具与用品，订立专职制度、标准、工作程序，严格规定装、堆、放、清垃圾的要求。除了有定时的清扫清洗之外，还要有巡逻保洁 ，并做好检查监督工作。

　　(六)消防管理

　　停车场的消防管理要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，立足自防自救，实行严格管 理和科学管理。应着重抓好以下工作：

　　(1)健全消防组织，明确消防责任。

　　(2)制定消防制度，加强消防意识教育。

　　(3)完善消防设施，并定期检查，保证百分之百的完好率。

　　(4)制订灭火应急方案，组织消防演习。

　　三、停车场的租赁
　　租赁是业主以租借的方式将商品在某段时间内的使用权让渡给承租方，按期收取租金的 一种商品交易形式。其交易过程简单灵活，适用于各种不同的环境和条件。停车场本身所具备的价值量大、使用期限长，以及不可移动性等特点，注定租赁形式在停车场经营中广泛应 用。租赁是停车场管理的主要业务之一，它既是现实生活中的必然要求，也是停车场的重要收入来源。因而，租赁便成为停车场重要的经济活动。

　　停车场的租赁分为整个车场租赁和车位租赁，本节讨论的主要是停车位的租赁。停车位 的租赁又分为临时出租和月租，临时出租就是停车场按收费标准结合停放时间收费。下面我们着重介绍一下月租的情况。

　　(一)停车场租赁的特点

　　(1)停车场租赁只是转移停车位的暂时使用权，而不是所有权。承租人拥有的是停车位的占有权和使用权，而停车位的处置权、收益权仍属于停车场所有。承租人只能按照租赁合 同中的规定合理使用停车位，并在租赁期满后，将停车位归还出租人。

　　(2)停车场租赁的流通过程与消费过程是同步进行的，即一边交换，一边使用。

　　(3)停车场的租赁是在停车场达到使用年限前，经过多次交换转移使用价值，分期逐步收回停车场的投资和利润。

　　(二)停车场租赁的法律问题

　　1.必须有出租权

　　只有出租人对停车场享有出租权，才能与人签订租赁合同。因停车场与整个物业是一体 的(单独的停车楼除外)，因此，其也适用《城市房屋租赁管理办法》。根据《城市房屋租赁 管理办法》规定，以下情况的停车场不允许办理长时限的租赁：

　　(1)未取得物业／停车场所有权证的。

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制停车场权利的。

　　(3)权属有争议的。

　　(4)属违法建筑的。

　　(5)不符合安全标准的。

　　(6)已抵押未经抵押权同意的。

　　(7)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

　　(8)与人共有，未取得共有人同意的。

　　(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。

　　停车场应本着服务于人的原则经营管理，应作长期规划，勿因只顾眼前利益而给自己带 来损失，甚至引起法律纠纷，给整个物业带来不利影响。

　　2.制定完备的书面租赁合同

　　停车场租赁合同属于正式合同，合同的形式必须是书面的。停车场租赁合同是指当事人 之间约定的一方将停车场转移给另一方使用，另一方支付租金的书面意思表达。停车场租赁合同应包括以下条款：

　　(1)当事人姓名或名称住所。在租赁合同中应写明出租人和承租人的姓名或名称地址。如果出租人或承租人是自然人，则写姓名；如果是单位，则写单位的全称、联系电话等。

　　(2)停车场的位置、面积。座落位置最好标明号码，同时也有必要标明使用面积。

　　(3)租赁用途。明确只用于停放车辆，并明确停放车辆的型号(大型、中型、小型)。

　　(4)租赁期限。合同中应明确具体的承租期限，并约定具体的交停车位的时间，租赁期过后，出租人便有权收回停车位。

　　(5)租金。这是合同的重要条款。合同中应明确租金的计算标准、付款方式(用现金或支票等方式)、支付时间、支付地点及每次支付的具体金额。

　　(6)有关转租的约定。转租是指承租人将所租车位再出租给别人。一般情况下，是不允许转租的，但经出租人同意的例外。因此，双方应就是否可以转租进行约定。

　　(7)变更和解除合同的条件。随着时间和条件的变化，原租赁合同中的部分条款可能需要变更，或者需要解除原租赁合同。因此，租赁合同应明确规定在什么情况下可以解除合同 ，什么情况下可以变更合同。

　　(8)违约责任。即约定当事人如果违反合同的约定或不履行合同中规定的义务，应承担什么样的责任。这是一个惩罚条款，目的是督促双方当事人都如约履行合同。

　　(9)当事人认为需要约定的其他条款。如纠纷的解决方式、合同的生效时间等。

　　订立合同时，不仅各条款要完备，在措辞上也要尽量完善，考虑周全，防止引起误解， 发生纠纷。

　　(三)停车场租用办理程序及停车卡的使用规则

　　停车场为用户办理停车位租赁时，首先应验证承租人的证件或证明，然后与其签订车位 租用协议。在收取车位租金及管理费后，发停车卡及电子出入卡，并收取电子出入卡按金。

　　停车场应制定停车卡的使用规则，并详细地介绍给用户。一般停车卡的使用规则如下：

　　(1)车辆出入停车场时，要将停车卡放在车辆挡风玻璃左侧，电子出入卡随身携带，以便检查和车辆出入。

　　(2)用户如更换车辆，须到停车场办理停车卡、电子出入卡更换手续。

　　(3)若用户遗失停车卡和电子出入卡，应及时告知停车场，并提供有效证明，然后办理旧卡停止使用和新卡补办手续。

　　(4)用户停车卡、电子出入卡禁止外借给其他车辆使用。

　　(5)为保证车辆的停放安全，减少被盗的机会，停车卡应随身携带。

　　(四)停车场租赁业务展开的方法

　　由于停车场租赁是一项长期的经营活动，且办理停车场租赁业务的规模较大，设施设备 、管理等方面相对先进，因此，它需要充足的客源支持。目前，停车场开展租赁业务主要有以下几种方法：

　　(1)实行一条龙服务。这种方法是指运用社会上的配套资源提供服务，除办理停车业务外，还为用户代办各种交通手续、证件，代办年审、检测等。

　　(2)与附近的大公司、出租车公司、停车位不足的住宅小区、大厦联系，进行推销。

　　(3)广告招租等。目前，停车场租赁市场还没有一个完整的体系，政策法规还相对滞后，还存在着出租和承租方主体资格不规范的现象。因此，停车场租赁应本着合法合理谨慎的 原则去经营管理，既要有利于自身的发展，又要使用户满意，既要达到服务于人、服务于社会的目的，又要争取停车场的经济效益。

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