高层楼宇的物业管理-概述

随着社会经济的发展、建筑科技的进步，高层楼宇的兴建越来越多。尽管近年来有关高 层楼宇易造成城市热岛效应、峡谷风、光污染、妨碍空中交通、耗能大、遇险救助困难等弊端被很多人认识，但由于城市土地资源的日益匮乏及高层楼宇集中办公、经营等带来的高效 益，高层楼宇的发展势头依然很强劲，尤其是在发展中国家。本章将高层楼宇物业管理的一些共性内容加以提炼汇总，以指导对各类高层楼宇的管理。

　　高层楼宇，顾名思义，是指那些层数多、高度大的用于生产、经营和居住等用途的人工 建筑。随着生产力的进步、大工业的兴起、社会经济的发展，人口越来越向城市集中，对房屋土地的需求也越来越大。这种对房屋土地日益增长的需求不可能靠无限扩大城市规模的途 径来解决，于是，向空间发展、增加建筑高度便成了必然的选择。新的建筑材料、技术、设备及施工方法的发明和涌现又正呼应了这种需求和选择。于是，在19世纪后期高层建筑陆续 在欧美许多大城市中拔地而起。早在1931年，美国纽约就建成了雄踞世界第一高度达40多年、高380多米、102层的超高层建筑——帝国大厦，集中体现了当时人类在建筑方面的卓越成 就和科技水平。

　　本世纪二三十年代，我国一些大城市如上海、天津、广州也相继建起了一些八九层以上 的高层建筑，特别是在有“万国建筑博览会”之称的上海，超过十层以上的建筑就有20多座 ，最高的达24层。但在我国，真正大规模兴建高层建筑还是在70年代末以后即改革开放以后 的事。以广州为例，经过短短20年的发展，高层楼宇由70年代末的几十座，发展到现在的30 00多座(其中尤以商住楼宇为多)。建筑高度由当年雄冠大陆第一的33层白云宾馆，到63层国 际大酒店，再到后来81层高的中信广场主楼，都各领风骚只数年，更高的建筑随即就相继建成。一群群不同外形设计、装饰风格的高层建筑构成了城市的独特景观，美化了市容市貌。 广州的环市东路，因为两旁高楼“摩肩接踵、鳞次栉比”，更被人们称为城市“森林”一条街。

　　现在，高层楼宇的使用类型越来越广，包括酒店、宾馆、商住楼宇、办公大楼、功能完 善的综合大厦，涉及文化、娱乐、通信、金融、交通等各行各业。

　　那么，究竟多少层以上或高度达到多少的建筑物才能被称为高层楼宇呢？这往往与一个 国家的经济条件和时代背景有关。例如，我国通常规定10层以上的住宅和总高度超过24米高 的公共建筑及综合建筑为高层建筑；美国则规定7层以上或高度达22～25米以上为高层建筑 ；日本却把8层以上或建筑高度超过31米的称为高层建筑。　　在1972年的国际高层建筑会议上，对高层建筑的定义取得了比较统一的认识，并把高层建筑分为四类：

　　第一类高层建筑：9～16层(最高到50米)；

　　第二类高层建筑：17～25层(最高到75米)；

　　第三类高层建筑：26～40层(最高到100米)；

　　第四类高层建筑：40层以上(高度100米以上)。

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