物业维修管理-房屋设备的维修管理

　　ｇ.员工一天以上的请假，班组长以上的员工补休、换班。

　　(6)工具领用保管制度：

　　①个人领用工具品种根据工种发放，由员工申请部门经理批准，到仓库办理领用手续，工具由个人负责使用、保管。

　　②班组领用的公共工具品种，由各领班申请，部门经理批准后到仓库领用，领用后由领班保管，班组交接班时，按交接班制度交接公用工具。

　　③工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向部门经理报告。由于人为因素所造成的由责任人按工具价值赔偿。

　　④工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏，经部门经理批准可办理报废，保管人重新办理领用手续。

　　除了上述设备管理制度外，还有工程设备请修制度，设备技术档案资料保存管理制度，房屋设备更新、改造、调拨、增添、报废规划及审批制度，承租保管设备的责任制度和房屋设备清点盘点制度等一系列房屋设备管理制度体系，从而有效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。

　　(7)设备操作维修安全规定：

　　①所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。

　　②新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。

　　③设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并要认真保管。

　　④工作人员进入设备房内严禁吸烟。

　　⑤非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。

　　⑥对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。

　　⑦电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。

　　⑧熟悉掌握触电急救方法及步骤。

　　3.培养一支“一专多能”的高素质维修管理队伍

　　物业管理公司如何适应物业管理的科学化，设备维修管理人员的素质是最重要的因素。因此对设备维修管理人员要有明确的要求，应努力把他们培养成“精干”的“一专多能”的技术能手。

　　(1)技术人员要加强物业管理方面的知识学习，保证各种建筑设备正常运行。住宅小区(大厦)人员相对集中，各种设施多，这就增加了设备管理的难度。为了更好地做好管理工作，设备管理人员和其他管理人员必须刻苦学习物业管理知识，熟知住宅小区(大厦)的物业情况和各项管理规定，在实际工作中加强管理意识，做到“勤察、多思、善断”，对任何不规范使用设备的行为做到有效制止、纠正，发现设备不正常时，立即通知有关部门停机检修，迅速查明原因。

　　(2)技术人员要“一专多能”，适应机电管理的需要。住宅小区(大厦)内配套的机电设备很多，通常是24ｈ运行，因此机电人员随时要处理机电设备出现的故障。这些设施技术程度高、专业性强，需要不同的专业技术人员来承担。在实际工作中，机电人员数量受到定编的限制，需要处理的事情又无定性，所以出现有时机电人员事情干不完，有时却没有多少工作做，造成工作量极不平衡。为了克服这一现象，必须实行“一专多能”的用人制度，所谓“一专多能”，就是机电维修人员以一项专业技术为主，培养多种技术职能，在工作中能“提得起、放得下”，胜任多种工作，使整个机电队伍达到精干高效。值得注意的是，在采用“一专多能”的工作方式时，不可盲目强求，切忌无证上岗，造成不安全事故发生和其他损失。

　　(3)加强巡视检查工作，保证机电设备完好运行。住宅小区(大厦)内的机电设备分布零散，在机电人员编制有限的情况下，采用巡视检查的方法来掌握其运行情况，是切实可行的。采用这种工作方法时，首先应将设备及区域进行划分并分配到人，落实巡查内容。每周工程部主任组织管理人员、技术骨干巡视检查一次，以督促、检查落实情况，保证机电设备的完好率。

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