房地产产品策划的研究

　　 1、明确项目投资商与开发商的差别

　　 对于一个房地产项目有投资商和开发商的区别,虽然有些时候两者可以统一。但是随着失常逐渐完善和成熟,两者日益细分之趋势也比较明显,前者是项目的出资方、注重项目的回报,投资商会很客观及果断地把房地产开发作为企业赚钱的工具。在市场环境趋好的时候,会不择余地地加大投入,而在市场不景气时,会紧缩财根,可能将资金投入到其他项目或者领域。

　　 和投资商不同的是,房地产开发商不但要具备投融资、项目管理、销售组织,还要有申报房地产开发手续之能力。就正常进度而言,一个项目从市场考察、决定拿地到完工交付可能需要2~4年左右的时间,房地产开发商除了资金投入以外,更多的是时间、情感与精力的投入,这对整个项目的客观理性发展及策划研究都是不利的。因为他们会从主观的角度去理解项目、去运作项目,不能客观判断市场,结果可能就是导致机会丧失,或者不能与市场很好的结合完成项目的最理想开发。况且,目前很多开发企业对于市场的研究常有滞后性,保守性。

　　 自改革开放以来,中国房地产行业才逐渐发展起来,因此其开发各环节要比国外落后,绝大部分开发商经验有限,只能称其为严格意义上的投资商。国内成熟的开发商还需要一段时间修炼,随着项目开发经验的累积、参与项目数量的增加,提高开发商在工程管理、项目施工、质量管理、财务管理、产品销售、产品策划、市场研究等方面的水平,从而最终成为真正的房地产开发商或发展商。

　　 2、什么是前期策划?如何最好地完成前期策划?

　　 前期策划的真理在于用最少的投入获取最丰厚的回报,把项目整个操作流程做起来。当然,在这个过程当中要考虑到各方面的因素,例如,遭遇市场异动或者不可抗拒因素,需要有相应的解决方案。需要考虑资金因素在整个开发过程中的重要参考指标作用。同时,依据市场调研获取的数据对市场进行准确而理性的分析,以获取必要的认识,从而去准确地进行市场定位、客户群定位。通过制订完善的策略,结合目前的金融政策新规把项目所需的启动资金降到最低。总之,一个良好的项目定位、客户定位是前期策划关键之所在。

　　 3、切实考虑投入成本和项目品质的裙带关系

　　 作为代理行,很多公司会不切实际地以产品品质为要求,要求“最好、最高端、最高价”,往往忽略了项目的成本。而作为真个项目的“财神”——投资商,或者今天 的开发商一般都会注意投资成本控制,从而为不得已而为之的价格战留一手,为了保证有实力打赢价格战,就要从项目立项之初重视成本控制、重视现金流量(这与利息成本息息相关)。所以在我们策划时一定要有最稳妥、最可行的财务安排。

　　 经历时代发展,回顾以前的第一代物业,只要有屋顶、有上下水、有电就能住;而第二代开始重视生活居住品质的提升,业主要求有足够的活动空间、绿化率,户型也开始追求多样化的设计;第三代则要求社区有高级会所、邻里购物、休闲娱乐、健身康乐、文化饮食等等,这些都必须通过良好的物业来提供;第四代趋向具有智能型的安保、应急消防系统、暖气能自由调节温度,甚至是酒店式的物业管理等等。物业发展到今天究竟达到第几代,主要取决于开发商是否有超前的意识?愿不愿花钱?敢不敢花钱?以及怎么花钱?准买家会随着市场在价格或品质上的竞争不断受到新的教育,越来越清楚什么是最好、最合适自己的。

　　 但是,重要的一点是如何在既有成本的考量当中、在区域市场当中塑造产品核心竞争力,这些竞争力或许某些项目天生就具备,可是有些项目却需要后天的塑造才能实现,毕竟“一流的产品造就一流的营销;一流的营销渴求一流的产品。”

　　 4、宗地所处的区段究竟有什么价值?——地块价值研究

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