社区商业的特点

    社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是开发商需要研究的重要课题。

    商业房地产市场分析的主要内容有：需求分析、供给分析。在进行这两项分析之前必须进行购物中心市场服务区（商圈）分析，界定购物中心未来可能覆盖的地理范围。市场服务区（trade area）指一个商业房地产所提供的商业服务（商品服务）的范围，如一个商场商品的主要销售范围。市场服务区的界定方法主要有：同心圆法、行车时间法、路线调查法。购物中心的市场服务区由该中心的类型、规模、业态、周围竞对手状况、人口密度、交通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实际上则不一定，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。界定范围之后需要收集不同服务圈层里的人口规模、居民户数、平均家庭收入、人均收入等数据，这些数据是进行市场分析的基础。

    目前商业房地产市场分析主要难点在于市场信息的不全和不真实，专业市场研究机构还必须解决超出市场基本需求部分的剩余商业楼面的消化问题。由于这些现实因素的制约，国内的商业房地产市场分析工作显得更为复杂。经典市场分析方法对于那些商业物业体量已经确定的项目而言，只能解决其基本层面的市场需求量问题，而剩余量的消化必须依靠通过对商业本身的研究，找出商业机会才能加以解决。

    国内的商业房地产才刚起步，市场还不成熟，其市场分析方法也还处于探索阶段，国外的分析方法有很强的参考价值，但绝不能完全照搬。结合国内市场现状创造性的应用国外分析方法才是正确的方向。

    商业房地产市场的外部影响因素较多，特别是城市空间结构变化、商业演变、消费者行为等因素对商业房地产市场有重大影响。随着对城市空间结构变化会带来怎样的商业机会；商业业态变化是否会产生新的商业机会；消费者会有怎样的新商业服务需求等问题认识的逐步深入，商业房地产的市场分析方法还需要进一步完善。

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