如何降低房地产开发成本（例）

　　房地产开发成本，是指房地产企业为开发一定数量的商品房，所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三大部分：

　　一、土地、土建、设备费用支出占总成本的80％。

　　土地、土建、设备费用，是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％，其中最重要的是土地费用，土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用，主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

　　二、配套及其他收费支出占项目总投资的10－15％。

　　主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本www.fangxiucai.com中受外界因表影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10－15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

　　三、管理费用和筹资成本。

　　看两个实例：

　　例1：杭州某楼盘成本清单——项目名称计算式金额(万元)

　　1.土地面积(出让面积)141.19亩(94133平方米)。

　　2.可建房面积(主要部分)：多层公寓94560平方米占62.78%；小高层公寓40000平方米占26.56%；沿街商铺4000平方米占2.66%；半地下汽车库17280平方米；小计167890平方米。

　　3.容积率1.6。

　　4.销售额：多层公寓7800*9456073756.8；小高层公寓8000*4000032000；沿街商铺12000*40004800；汽车库8100；小计118656.8。

　　5.项目成本(万元)：

　　（1）地价投标价165万/亩24136；

　　（2）配套费3793；

　　（3）建安工程造价17198；

　　（4）建设与准备费1962；

　　（5）财务费用2688；

　　（6）销售广告费118656.8*2.5%2966.42；

　　（7）营业税118656.8*5.85%6941.42；

　　（8）不可预见费54831*1%548.31；项目成本合计：60232.84。

　　6.利润：118656.8-60232.84＝58423.96。

　　7.所得税：58423.96*33%-19279.9。

　　8.净利润：58423.96-19279.9＝39144.05。

　　例2：上海ZH房产成本清单：

　　一期A块利润测算：

　　一期A块建筑面积5.1万元/㎡：商铺7000㎡，住宅：44000㎡。

　　(1)成本：动迁成本：2.5亿元，楼面价4900元/㎡；建安成本2000元/㎡；配套费用1500元/㎡(组成：规费：300元/㎡、设计、环境费：100元/㎡、管理费用：200元/㎡、广告费用100元/㎡、资金成本600元/㎡、小区配套100元/㎡、不可预见费用100元/㎡)。

　　成本=(4900/㎡+2000元/㎡+1500元/㎡)×5.1万元/㎡=4.284亿元。

　　(2)销售收入：商铺售价3万元/㎡；住宅售价1.5万元/㎡。

　　销售收入=7000㎡×3万元/㎡+44000㎡×1.5万元/㎡=8.7亿元。

　　(3)毛利：8.7亿元-4.284亿元=4.416亿元。

　　有效的降低房地产开发成本是房地产财务总监的职责之一。清华大学“房地产财务管理总监班”，针对当前国内房地产业发展过程中存在的问题设计教学体系，以建立企业现代科学管理模式为目标，注重综合知识和能力的培养，旨在帮助房地产财务管理总监和房地产经营管理者掌握科学的房地产开发、营销、管理的规律及运作模式，获得最新房地产财务管理经营理论和方法，同时为参加者拓展相互交流、合作的平台，获取更多优势资源，能够在这个充满机遇的朝阳行业中彰显卓越、独占鳌头！

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