中国购物中心过去二十年的发展

　　 中国购物中心过去二十年的发展摘要：第三个是购物中心发展阶段，我们认为目前中国购物中心还处在发展阶段，在这个阶段物业资产价值提升变成了一个主导的目标

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　　 中国购物中心过去二十年的发展

　　 2010年1月6日，“2010中国地产新视角商业地产高峰论坛”在北京嘉里中心隆重举行。岁末年初之即，着名行业专家、商业地产大腕以及知名商业品牌代表，就2009年商业地产热点话题展开深入探讨，激荡2010年商业地产首场头脑风暴。以下是中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生主题演讲：

　　 非常高兴参加这个高峰论坛，借这个机会跟大家交流一下，中国购物中心发展二十年时间出现哪些情况，哪些跟大家所预想的是一样，跟大家没有数据支撑判断的情况是不同的，所以在今天在这里跟但是谈一下中国购物中心购物发展指数一个大的框架体系，主要在速度和结构两个方面对中国购物中心进行梳理和判断。

　　 因为我们感觉当中可能2010年后中国经济发展的高峰，在07年底国际购物中心协会把各个国家购物中心的发展历史全部的记在一个手册上，在三个月时间完成这份手册，也非常难得其实一直在讨论中国购物中心元年的问题，也是经过了国内差不多40家购物中心老总的积极讨论，我们基本上把中国购物中心三个发展阶段做了一个初步的界定，也在国际购物中心协会全球刊物上发布出来了。中国购物中心主体阶段是20世纪80年代末，是购物百货店向购物中心转型，跟原来在内贸局工作的时候，曾经90年代末搞了一次中国购物中心发展大会，那个时候发现一个有意思的现象，其实初期购物中心研讨会绝大部分达到70％的比例不是我们房地产开发商，是百货店，是很多超市，因为在那个时候已经看到了很多的百货店向购物中心转型这样的例子，中国购物中心真正的起源阶段是在二十世纪90年代初，购物中心已经成为了一个新型的房地产投资形式，这个中间列举出来大家比较熟悉的几个购物中心。第三个是购物中心发展阶段，我们认为目前中国购物中心还处在发展阶段，在这个阶段物业资产价值提升变成了一个主导的目标，并且购物中心的主体也从过去的内百货形态，转变为开发商、投资商进军购物中心。我也列出几个代表性的作品，大家可以看这里面几个项目，我们对它说有一个主要的特征是以物业资产价值提升作为主导目标，我们在所列出来的发展阶段的几个代表性的项目当中，其实已经有三个物业是打包上市的，在我列的第三条这个发展阶段，所以我想恰恰几个购物中心用不同的方法，通过资本运作的方式提升了自身的公司的资产价值。我想这也是把发展阶段定论为购物中心资产价值提升作为主要目标一个重要的因素。

　　 刚刚我们想中国购物中心过去二十年发展有一个简要的回顾，接下来讨论基于中国购物中心发展三个阶段进行讨论，我们想中国购物中心给中国带来了什么，给中国城市带来了什么，给中国经济带来了什么，有四个的体会。第一个是中国购物中心对于促进中国经济发展的贡献，第二个中国购物中心对促进社会进步的贡献，第三中国购物中心对完善城市功能的贡献，第五中国购物中心对改善生活方式的贡献，我们谈到四大贡献一定会涉及到中国购物中心发展状态，到底如何去验证你的四大贡献的，由于时间的关系，我们会在中国购物中心四大贡献当中列举一些比较典型的目标跟大家进行讨论。我们讨论所有的目的只有一个，探讨未来中国购物中心发展的方向，发展的方向当中重点是我们发展的类型，和我们比较有潜力的发展区域。

　　 中国购物中心它的商业建筑面积与社会零售总额GDP之间增速比较，我们认为经济增长三驾马车投资、消费、出口，我们恰恰要在这里面去找到中国购物中心从投资、从消费角度，到底给整个经济发展，经济增长带来了什么，通过这张图表我们可以看到从2000年—2008年中国购物中心面积、增速非常明显，增速区间大致在15％—39％之间，应该说大大高于同期GDP的增速，同期的GDP增速大致在8％—11.4％，同时大大高于社会消费品零售总额的数，GDP增速对中国购物中心开发成为程度日益加深的，2003年中国购物中心面积增速大大高于另外两个，对中国购物中心的判断，大家认为发展时间只有十年了，大家基本上从2000年之后，特别是2003年这一次发展的最大值。但是大家可以进一步关注，受制于GDP，社会消费品零售总额综合的影响，我们04年到08年中国购物中心GDP社会消费品零售总额，大家发现一个曲线，接近于趋近的状态在发展，基本达到21%这样一个结合点。具体看一下商业建筑面积增长情况，进入到发展阶段之后，中国购物中心出现了第一波的快速增长，也就是2003年，在此之后受到了零售商资源，金融政策和开发商意愿的影响，其实中国购物中心面积增长率是在逐渐下降的趋势，但是历年的增长大致保持在21%以上。就是保持在高于21%这样一个比例上。2008年是2002年以来的最低，中国购物中心具有增长快到区域理性的特征，我们所对应的年份、增幅最大的是在2003年，2004年，2007年，三个年份增幅超过11%，意味着中国购物中心这三个年份基本上大于GDP增长的速度在发展。

　　 接下来我们围绕投资可能还是有一个问题不能忽视。中国购物中心平均额角度来看，整体表现为逐渐上升的趋势，2003年到2008年，对经济发展的影响也会逐渐扩大，有一个现象需要关注，购物中心在拉动民间投资的作用是非常明显的，我们2009经济工作重点是投资，投资当中购物中心非常特殊，购物中心很少有政府投资，所以我想要进一步发挥投资带动经济增长的作用，其实对购物中心应该给予帮助，中国购物中心投资基本来自于民间。看完投资我们来看消费，在促进经济发展和消费贡献当中，2000年以来中国购物中心商业建筑面积增速基本上高于社会消费品零售总额的增速，购物中心发展过程中对消费能力预期判断一个阶段出现了较大的偏差。2010年扩大消费是中国经济工作中的重点，一定程度上有助于购物中心业绩的提升。谈到第二大贡献是城市化，刚刚前面几位嘉宾一直强调城市化，我们看到购物中心的面积，购物中心的数量与城市化之间到底有

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