美国沃尔玛百货的商业规划

　　 美国沃尔玛百货的商业规划摘要：第一部分，美国商业规划的角色其实很简单，多数地方政府都采用一种官方的说法，这种说法来自于一部名为《国家授权法》的法令

　　 美国沃尔玛百货的商业规划

　　 美国沃尔玛百货有限公司 查里斯.齐莫尔曼

　　 我叫查里斯.齐莫尔曼，来自美国沃尔玛百货有限公司。今天非常荣幸来到这里，应邀就美国的商业规划这个题目做发言。在开始之前我想说明一下，我并非从事城市规划工作，而只是一个开发商。我和大家说的很多话题得到了大多数专家的认同，不过我也会和大家分享我个人的一些观点，这些观点也许有些规划专家不一定认同，你们可以把我的观点和当今美国一些规划专家的观点进行比较。具体来说，我的发言将涉及以下四个话题：首先是美国商业规划角色和目的过程和步骤，美国商业规划的典型内容，最后是现状和发展趋势。

　　 第一部分，美国商业规划的角色其实很简单，多数地方政府都采用一种官方的说法，这种说法来自于一部名为《国家授权法》的法令，它授权各州和地方政府以规范土地的使用。根据该法令，商业规划有七个目的：第一，减少交通堵塞；第二，避免火灾和恐慌的产生；第三，推广大众健康和福利；第四，提供充足的光线和空气；第五，防止土地的过度使用；第六，避免人口过度拥挤；第七，促进基础设施、学校、公园的建设。我们很难定义美国的规划角色，在美国有35，000人认为自己是规划制订者，而他们可能就有35，000种说法描述自己的角色。但最简捷的概括为规划就是向前看，规划是为将来做决策。我们来看一下规划与划分区域的关系，就会对规划的角色进一步了解，划分区域是实施规划的法律依据。我认为以下的定义更好的解释了规划与划分区域的综合作用：提前决定，然后控制好未来的发展特点、方向和增长点。关于商业规划，美国的国有行业普遍认为，商业规划过去是现在依然是美国城市规划制订者控制和引导城市发展的最有效的工具。

　　 第二部分是美国规划的过程和步骤。在美国，商业规划的第一步是绘制一张城市规划图，城市规划图描述了城市土地使用的现状。在这里我们看到一张典型的美国城市规划图，不同颜色代表不同土地的用途，这张图上大概有30种不同土地的使用情况。请看图上左手边的图例，通常使用的土地类别分为住宅区、商业区、工业区、农业区等等。不过每一种类别都可以进一步细分，比如住宅区有六种：单身家庭、大家庭、双人家庭、多人家庭等等，它的基本类别也有类似的再分类。这张图所采用的不同颜色描述了你在该城市上空所看到的土地使用情况。请大家记住这张幻灯片中所提到的细节，因为下面还将提到。美国的商业规划是一套综合的整体规划，有时我们称为总体规划或是长远规划，该规划起码会包括将来的土地使用，但是完整的规划还应包括街道和其他交通需要，包括基础设施。这里有个例子，你所看到的是一个笔记本形式的整体规划书。在这本规划书里，你可以找到描绘未来土地使用的土地使用图。请大家注意，我们之前看到的规划图有30种土地用途，现在看到的这张图纸就只有8种，这是因为这张图纸只是未来的预测，它只是预计土地的大概用途，例如住宅区，而不是具体用途，例如多家庭住宅区。下面我们看到一张未来的街道图，下面是一张未来的基础设施图，最后当你已经确定目前土地使用的情况以及将来的土地用途和必须的基础设施之后，你就可以开始制定具体的规划，这些规划至少要包括土地使用的限制和具体的设计要求。

　　 下面我们来看一下通常美国的一些限制和具体的设计要求。这是一个美国城市规划规则的例子，在这里我想指出很重要的一点，在美国，商业规划是地方政府的职责，美国宪法第十四条和第十五条修订案，赋予地方政府规划使用土地的权力。既然商业规划是地方政府的职责，让我们看一下各级地方政府所担任的不同角色和责任。这里我们看到地方政府的普通结构图，执行者通常是市长或议会，有时候是议会加上行政管理者，市长和议员是选举出来的官员，管理者是公务员，决策者以下就是规划总监，属于公务员，以及由民众自由组成的规划委员会，规划委员会和规划总监的职责是向决策层提议，提议以整体规划的形式提出，同时他们也会批准或否决具体的项目。一般来说，要得到工程的批准，发展商必须先向规划委员会和规划总监提交项目计划书，规划总监和规划委员会将根据他们对这个项目的看法以及项目是否符合规定向决策层提议批准或否决项目，出现规划总监与规划委员会之间存在不同提议的情况并不少见，决策层不同意总监和委员会的提议也经常有。如果发展商的项目符合规定却最终遭到不公平的否决，那么他们唯一的办法就是向法庭起诉。

　　 第三部分，美国商业规划的典型内容。我以美国常见的具体规定来解释这个话题。首先，建筑物与物业边界的距离，如果你还记得前面我们讨论过的商业规划的其中一个目的，就是防止土地使用的密度过大，典型的规定就是为了达到这个目的。还有建筑物的高度，如果你记得商业规划的另外一个目的，是提供充足的光线和空气。比方说你的楼层是三层的话，你不会希望旁边是五十层的建筑物。还有停车场，到底要多少停车位，停车位要多大，停车位的方向等等。还有外部照明，照明的级别是最高和最低规定，比方说亮度的规定，灯座的高度要求等等。接着是外部的标记，招牌最大限制的限定，比方说是否能够申请并安装建筑内部的灯箱和外部的灯箱。另外一条是建筑的外观，偶尔也有建筑审美的标准要求，在美国，我们自己建的标准建筑物非常美观，但是在某些社区我们必须为符合当地的规定或单独是为了与当地风格保持一致而不得不修改我们的设计。以上我说的大都是与规定一致的例子，有时候规定会非常严格，这样就会出现意想不到的反效果。这里有一个例子，我们修改我们的标准建筑以符合建筑外观的要求，你看到的原本是一个非常美观的建筑物设计，但是当地有一个严格的招牌规定，你看到的第二张图片是我们根据标牌规定修改过的建筑物，请大家注意，上面的标牌不再符合建筑物的比例，出入口上的设计也被删除了。限制标牌的大小在美国很常见，这些规定并不考虑整体建筑物的大小，不管这个建筑是200平方米还是20000平方米，他们允许的标牌面积都一样。这是一个很有趣的例子，这个城市限定机动车入口的最大范围，我们向他们解释大货车不能通过如此狭窄的路口并申请大一点的范围，但是被否决了，我们又向他

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