探寻中国购物中心成功的共性

　　 中国的购物中心大约在1996年开始出现,是以1996年第一家开业的广州天河城广场为标志。在以前的很长一段时间里,商业零售是以百货商场和超市的形态出现。今天,大约有300多个规模不一的现有或规划中的商业房产。但是,根据拥有最多的本土购物中心和商业房产开发商成员的Mall China统计,实际已经完成或正在开发的5万平方米以上的购物中心只有150个。 许多的商业物业不属于Shopping Mall性质,因为这些都是为销售而修建、没有中长期的发展计划。在这篇文章中,我将强调一些较好的购物中心/Mall成功的主要因素以及共性。本文中,我将使用以下3个成功的购物中心为例:

　　 1. 上海的港汇广场

　　 2. 北京的东方广场

　　 3. 广州的天河城广场

　　 什么是成功的购物中心? 它必须从3个不同的角度来衡量:

　　 投资者 — 购物中心的业主或投资人想得到好的投资回报或收益;

　　 租户 — 租户想看到他们的零售业绩最大化或达到目标业绩;

　　 购物者 — 享受挑选、优价、方便和良好环境的购物乐趣。

　　 在我们与开发商、租户和购物者打交道的经验过程中,成功的购物中心有三个共性:

　　 A. 正确的产品

　　 开发商花精力进行市调、规划和设计购物中心;业主们会召集有国际和本土经验的建筑师、设计师、mall顾问公司组成一个好的团队与本地的管理团队共同工作。 这些设计师应有足够的商业零售式购物中心的设计经验以提供好的设计概念和方案。购物中心经理或顾问必须和他们一起工作。除非他们自有一支有经验的管理团队,大部分业主会寻求有经验的购物中心运营者为他们提供服务。Mall顾问提供设计引导以便建筑师和设计师设计满足目标购物者、适合所处位置以及符合成本预算的方案。

　　 B. 正确的定位

　　 Mall开发顾问的角色就是帮助Mall准确定位,找出适合该商圈的的商业组合,并提出Mall面对现有和将来竞争所需的其它重要因素。好的市场调查工作是必要的,本地人员提供的消费习惯和购物行为信息是十分有价值的。

　　 C. 正确的管理手段

　　 去年,马来西亚举行了一次上百家零售商的调查。目的是找出这些零售商在进Shopping Mall 时看中的是什么。租金排在第四位。排在第一位的是Mall管理团队。第二位是商业组合及定位,第三位是设计布局。

　　 好的管理手段的意思是零售商想看到Shopping Mall的组织是如何构架的、团队是如何帮助零售商取得成功的。租金是重要因素,但不是最重要的。管理团队对人力资本和服务的承诺反映了该Shopping Mall 的经营理念。业主必须找到好的团队,或者咨询专业公司有关经营Shopping Mall的所有必要流程。有些业主构建自己的管理团队,有些与专业公司合作以便他们集中精力开发更多的项目。

　　 案例一:港汇广场

　　 设计 — 此Shopping Mall 的设计充分考虑主力

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