济南市房产平面图绘制及房产面积测量计算实施细则

　　（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
　　（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
　　（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
　　（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
　　（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
　　（9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
　　（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
　　（11）有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
　　（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
　　（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
　　（14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
　　（15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
　　2、计算一半建筑面积的范围
　　（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
　　（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
　　（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
　　（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
　　（5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
　　3、不计算建筑面积的范围
　　（1）层高不小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
　　（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
　　（3）房屋之间无上盖的架空通廊。
　　（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
　　（5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
　　（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
　　（7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
　　（8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。
　　（9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
　　（10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
　　三、共有建筑面积分摊
　　（一）共有建筑面积分摊原则
　　1、共有建筑面积分摊是指将本幢房屋内的共有建筑面积，按各套（单元）的套（单元）内建筑面积所占相应比例进行分摊。分摊后的共有建筑面积，不得随意划定各套（单元）摊得面积的具体部位和界限。
　　2、共有建筑面积的分摊，仅限于本幢房屋内的公用建筑面积，下列公用建筑不得分摊到本幢房屋内。
　　（1）非本幢房屋的公用建筑物（如锅炉房、变电所、泵房等）。
　　（2）供出租或出售独立使用空间的地下室、固定车位或专用车库等。
　　（3）从属于人防工程的地下室、半地下室。
　　（4）幢外的用作公共休息的设施或架空层。
　　3、全套（单元）房屋的建筑面积应为套（单元）内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。
　　整幢房屋建筑面积应为幢内各套（单元）的套内建筑面积与幢内共有建筑面积之和。
　　4、室外楼梯为二层以上使用的，其建筑面积归二层以上所有，并参与两层以上建筑面积分摊。
　　（二）共有建筑面积的确认与分摊原则
　　1、共有建筑面积的确认方法 
　　（1）由房屋建筑单位在经规划部门核准的设计平面图上对共有部位进行标识，并做出相应说明。
　　（2）房产测绘人员在有关人员配合下，依据图纸在现场受逐一核对、测丈，并确认其使用功能（归属）。
　　2、共有建筑面积的分摊原则
　　（1）产权各方有权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
　　（2）无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。
　　（三）共有建筑面积的分摊方法
　　1、住宅楼共有建筑面积的分摊
　　（1）住宅楼的共有建筑面积形式：房屋四至外墙的一半，楼梯间、突出屋面的楼梯间，有时还可能有室外楼梯、电梯间。
　　（2）住宅楼以幢为单位，按幢分摊，一幢房屋计算一个共有建筑面积分摊系数。
　　（3）分摊所得的共有建筑面积，简称分摊面积系指套内（单元）根据其套内建筑面积大小分摊所得的共有建筑面积。
　　（4）一个单元为一个产权单位的分摊系数也可单独计算。
　　分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数。
　　共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积÷套内建筑面积之和
　　2、商住楼共有建筑面积的分摊
　　确认属于全楼分摊的共有建筑面积；
　　A.确认商业和住宅部分独用的共有建筑面积；
　　C.把属于全楼分摊的共有建筑面积和属于商业或住宅部分独用的共有建筑面积分别相应分摊。
　　3、多功能综合楼共有建筑面积的分摊
　　所谓多功能综合楼，一般指一幢楼存在着商业、办公、住宅等多种使用功能。
　　对于多功能综合楼共有建筑面积的分摊，可参照商住楼的分摊计算方法，必须做到：准确划分功能区、确定分摊类型、确认每一共有部位的归属。
　　（四）共有建筑面积分摊系数
　　建筑物的共有建筑面积分摊系数等于整幢房屋的公用面积除以整幢房屋的各套（单元）套内建筑面积之和。
　　商住楼及多功能综合楼各功能区的分摊系数，等于各功能区的共有建筑面积除以各功能区套内建筑面积之和。
　　（五）共有建筑面积分摊测算
　　各套（单元）的套内建筑面积乘以共有建筑面积分摊系数，得到应分摊共有建筑面积。
　　分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数
　　四、建筑面积测量的有关规定
　　（一）建筑物如有平面图，且实物与图纸无变动，可依据竣工图纸对照实物测算整幢建筑物的建筑面积。套（单元）的建筑面积和共有建筑面积，不需要重新测量实物。
　　（二）没有平面图或图纸与实物有差异的，须进行实地测量。建筑物的各边长及凹凸各部位尺寸须测量并注记。
　　（三）测算面积以平方米为单位
　　1、整幢房屋的计算结果保留两位小数。
　　2、共有建筑面积分摊系数保留六位小数。
　　3、房产证注记建筑面积保留两位小数。进位的原则是：“4舍6入，5看单双，单进双舍。”即如果第三位小数的数字比5大的进一位，比5小的则舍去；如果第三位小数是5，第二位小数是单数则进，是双数则舍，“0”视为双数。
　　（四）房屋建筑面积测量，应使用符合国家规定标准的计量器具。
　　（五）在一幢房屋内，各不同户型的套（单元）的建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积以及共有建筑面积分摊系数是本幢房屋计算建筑面积的基础数据，必须计算准确，存入房屋档案永久留存，随时备用，不能任意改动。
　　附件一：《实施细则》有关名词解释；
　　附件二：房产平面图样式。（略）

附件一：
                      《实施细则》有关名词解释

　　1、架空房屋：是指底层被支撑物体架空的建筑物，其架空部分大都是水域通道或斜坡。包括架空房、廊房、过街房。
　　①架空房：建在水域或通道上面，或依坡而建的房屋。
　　②廊房：挑出街面或水面而建成的房屋，或全封闭的走廊房屋。

上一页  [1] [2] [3] [4] [5]  下一页

本文关键字：房产  测量  平面图  济南市  造价工程，工程建筑 - 造价工程