标准标书范例

(6)装修物料运送时间表；
(7)每日工作人数；
(8)驻场主管联系电话、寻呼机、手机号码；
(9)装修期的临时水电供应费用与保证金等。
3.保安控制
此期间的保安顾问服务，将包括大楼内全部公共场所、走廊、机械室、空调室及楼梯等处的保安工作。驻大楼管理处将严格执行上级指示的各项保安措施，以确保大楼在此期间的安全运作。
4.搬运控制
为防止大楼楼板承重超过建筑法规允许的限度，公司应告知各用户有关规定，同时也要求用户提供搬运特别物件或器材的明细计划，以便审核这些行为是否违规。此外，对于搬迁期间的电梯安排及运送方法等，管理处将制订适当程序及运作模式，以配合用户的迁入搬运安排。
5.安全控制
本公司特别强调安全第一，无论管理人员、装修承包商还是用户，必须遵守大楼制订的安全守则，以防发生意外。如单位内楼板禁止切割或挖掘，再如用户单位内设施的更改、易燃物体管理及处置等，管理处都将制订专门条规进行监管，以保安全。
二、物业管理运作服务
本公司可在大楼落成及发给楼宇使用执照后提供实质管理运作服务，服务项目如下：
①大楼保险事宜；
②大楼管理人力资源；
③保安服务；
④清洁服务；
⑤维护保养服务；
⑥财务管理；
⑦租务管理；
⑧停车场管理；
⑨处理租户投诉；
⑩园艺保养及节日布置；
11 公共关系；
12 租户联系及管理报告。
(一)具体服务内容
1.大楼保险事宜
本公司可提供经专业人士认可的物业估值报告，以供确定大楼的保险价值。该项服务将于大楼正式营运前提供业主参考。
2.大楼管理人力资源
(1)配合大楼所需，聘请及培训合适的员工负责日常管理、保安及维修等工作，以确保高品质服务素质。
(2)制订员工编制表、当班时间表、员工手册及各项运作报告等。
(3)在大楼正式营运前调派机电及管理人员进驻以熟悉各项设施运作，配合日后管理服务。
3.保安服务
(1)聘请合适的员工并辅以专业训练。依本公司以往经验，直接聘任保安人员可避免因外包承包商产生的管理问题，如员工流动性、缺乏归属感及对大楼的认知等。
(2)本公司将结合业主代表意见拟定保安人员岗位，设立特定的并适合本物业的保安制度及编制相关巡逻路线图表等。
(3)为确保保安服务能达到预定的效果，本公司将定期会同业主代表举行会议商讨大楼保安问题。
(4)在大楼正式营运前，本公司将依据业主的特定要求拟订一套符合大楼需要的保安计划供业主审核确认。
4.清洁服务
(1)本公司将制定大楼清洁服务标准，如建材的类别、位置、清洁次数及所需员工等。
(2)本公司还将拟定清洁服务条款，以便就所承包的清洁及垃圾清运服务进行招标。本公司凭借以往接管大楼的经验，定能获得具有价格竞争力的清洁服务合约，使业主能以合理费用达致理想成效。
(3)本公司将备有适当报表用以监督清洁承包商日常运作，如核查清洁员工资历，检验清洁服务品质等。本公司将设有罚则以规范厂商的服务人数及清洁品质，处罚记录将定期审核以确定清洁费用的标准。
(4)本公司建议租用户的单位内清洁委任相同的承包商负责，从而减少大楼内保安及管理运作问题。由同一承包商承包大楼清洁服务还可节省大楼营运支出，使公共场所的清洁费用更有竞争力。本公司将协助拟定租用户单位内清洁服务的细则条款以期达到统一标准。
5.维护保养服务
(1)本公司将全权负责大楼内所有机电设备的运行及保养服务。各驻大楼技工将在高级技师督导下做好各项操作、维护及定期保养工作。
(2)本公司将编制短期及长期修缮计划，建立机电维护的质量标准，并备有各类保养报表以备检查。
(3)选择适合的保养承包商执行定期及大型维修保养计划，该项计划将由本公司负责制订工程细则并通过核查，由业主核准后进行。
(4)本公司将在被委任为物业管理代理后，为大楼制订一套5年的长期修缮计划书，并由业主审核后施行。
6.财务管理
1)大楼管理预算案
(1)管理预算案主要针对大楼日常运作支出作出评估并制定。经业主核准后，该预算案将作为大楼财务预算管理基准，由业主授权本公司全责处理。
(2)依据预算案，本公司将建议管理处制定空调费及保证金金额。
2)处理支出账目
所有大楼内的管理运作账目将由驻大楼经理审核后交总公司作最后核准，一切支出项目将依据先前通过的大楼管理预算案所制定的预估费用予以核批。
3)收支损益表
(1)本公司将每月提交大楼收支损益报告供业主审核，报告内容包括大楼所有支出明细项目及预估支出，并提供管理费收支账目与应收账款相对照，以便业主了解大楼财务状况。
(2)大楼收支损益账目将每年由经认可的会计师稽核并存档记录。
4)管理账户
(1)本公司将在业主指定的银行开设大楼管理账户，以备业主审核各项开支。
(2)除有支出需要外，所有大楼管理金额将存放于专有账户，管理金额所获得的利息也将归入大楼管理账户。该账户特定专供大楼的管理营运使用。
(3)本公司将每日提供管理账户的银行收支记录及结存供业主以审核。
5)代收租金及管理费
(1)本公司将每月代业主发出租金通知单给承租户，所有收到的租金将立即存入业主指定的银行账户，并按时提交有关租金管理的书面报告，同时本公司还将向欠租的租户发出催收通知书，以确保业主能按期收到租金款项。
(2)除发出租金通知单外，本公司还将每月发出管理费通知单给各承租户，并将所有收到的费用存入前述管理账户，并依据预算标准将其用于大楼管理营运。
7.租务管理
(1)为保障业主权益，本公司在被委任为物业管理经理人后，除前述协助业主制订租约条款及细则外，还将在租用户租约期内向他们提供有关执行租约的服务。
(2)在租约有效期内，确保租户遵从租约上所订立的条款，并将进行定期查核查。
(3)租户有欠租或不履行租约条款的行为时，迅速报告业主以便尽快采取行动，以保障业主权益。
(4)在原租户租约期满前，代表业主与租户洽谈并订立新租约，提供租金水平的市场现值供业主参考核批。
(5)当租户租约期满后，本公司将代表业主收回有关单元，并建议进行适当修葺，使之能尽快租出。
8.停车场管理
(1)制订停车场整体经营策略，如出租营运安排及收费标准等。
(2)规划停车场的日常管理程序，制订停车场守则及车辆进出动线流程。
9.处理租户投诉
(1)驻大楼管理处将记录所有租用户的建议或投诉，并在最短时间内处理。
(2)本公司物业管理部主管级人员将会同驻物业现场主管定期拜访各承租户，建立友好沟通。
(3)将所有租户的建议及投诉记录提供给业主，以备业主核查及检讨。
10.园艺保养及节日布置
(1)安排大楼园艺保养员工及园艺保养承包商处理日常园艺景观的维护工作，并挑选厂商供应适时的盆栽以改善大楼环境。
(2)在特定节日，如中秋节、春节等期间安排大楼布置，所有计划将在业主核准后方才施行。
11.公共关系
(1)定期与大楼各租户沟通并收集意见，保持双方友好关系，促进大厦管理运作更顺畅。
(2)与区内政府机关及有关团体保持联络，遇有特别事件或状况时能即时发挥作用。
12.租户联系及管理报告
(1)大楼管理处将定期发出通告，报道大楼内咨讯及其他事项，并将最新或经修改的管理规章告知租户。
(2)本公司物业管理部主管将定期拜访主要租户，收集有关改善管理运作的意见及建议。
(3)本公司将每月与业主举行例会，检讨及报告管理进度，必要时还可举行特别会议，商讨其他有关管理问题。
(4)本公司将每月提交详尽的管理报告供业主审核，内容将包括大楼人力资源状况、租用户的投诉、租约将要期满的租用户名单、大楼维修事项、管理费用及租金收支表等。
(二)管理运作进程与员工工作细则
 
就××物业的规划，本公司建议物业管理组织的运作如下(图3-2-5)：

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