房地产企业税收筹划探讨

　　房地产产业作为经济危机后拉动经济复苏的一个强力增长点，在国民经济中的地位日益突显。2009年年初房价在蛰伏一段时间后开始了新一轮的大幅飙升，令业内外人士瞠目结舌。国庆节前夕，走访国、地税人士，谈起税收检查，无不将房地产企业列为年度税收检查的对象，在反映出国家对房地产企业关注的同时，也反映出房地产企业在涉税方面存在高风险的特征。本文希望通过对房地产企业税务筹划中几个方面的研究，明确开发经营业务流程中各阶段的房地产企业税收筹划要点，提高房地产企业的纳税意识、经营管理水平，以便有效防范涉税风险，实现我公司企业价值最大化。

　　一、房地产企业税收筹划的必要性

　　1、房地产企业税收负担重。

　　当前房地产企业涉及的税种有十余项之多，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、还有房地产企业特殊适用的税种——土地增值税、在各阶段还会涉及到契税、印花税、车船使用税、城镇土地使用税、房产税等等。由此可见，当前房地产企业所承担的税收负担偏重，而合理有效的税务筹划能很好地改变目前房地产企业的这种状况。

　　2、房地产企业各类政策繁杂。

　　针对房地产企业的各类税收法规、规章、通知等不但多、繁、杂，而且效力之间也频繁更替的情况的存在，必然要求房地产企业必须充分了解国家税收政策，并结合企业的自身情况进行房地产企业税收筹划，从而降低涉税风险，实现涉税零风险。

　　3、有利于房地产企业长远发展的需要。

　　在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，降低税收成本是实现这一目标的有效措施。降低纳税成本的手段包括：偷税、避税、税务筹划。但是偷税、避税不但要承担法律的制裁，还将影响企业的声誉，并对企业正常的生产经营产生负面影响；但合理有效的税务筹划既不违反法律法规，又能获得“额外”收益，是一种完全符合房地产企业长远发展需要的有效途径。

　　二、房地产企业税收筹划的措施

　　1、房地产企业在设立环节上的税务筹划。

　　房地产企业税收筹划www.fangxiucai.com是一种新型的企业经营管理理念，它要求企业经营决策者在谋划各项经营活动时，将税收作为重要的前置成本因素加以考虑。在税收活动中，经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性。税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，而是在应税行为发生之前通过纳税人充分了解现行税法知识和财务知识，结合企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻、经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性特点。所以，企业的税务筹划始于企业筹建阶段，通过选择注册地点、企业性质、组织形式、人员结构、出资方式等，有意识地为企业选择其在经营阶段所应承担的税负。

　　(1)企业注册地点的选择问题。根据我国税制，因销售房地产而发生的营业税、土地增值税及相关的其他流转税在房地产所在地缴纳，并适用房地产所在地的税收政策；房地产企业的企业所得税在企业注册地缴纳，并适用房地产企业注册所在地的税收政策。所以合理地选择房地产的注册地及所在地都可以达到为企业节税的效果。

　　(2)企业性质与税收待遇。企业性质从资金性质的角度划分，可分为国内企业、外商投资企业和外国企业。由于不同的性质的企业适用不同的所得税税收政策，所以房地产企业就应该根据企业性质与税收待遇的关系，结合自己的具体情况，通过有目的地选择企业性质来实施税务筹划，降低企业税负。
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 　　(3)人员结构。根据我国财税方面的有关规定，在公司创建伊始的人员选择方面也可以事先做出规划。比如，我国税法规定从2000年1月1日起，对安置随军家属而新开办的企业中随军家属占企业总人数60%以上的；或从事个体经营的随军家属，自税务登记之日起，3年内免征营业税(财税［2000］84号）。另外，军队转业干部从事个体经营的，经主管税务机关批准，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税。并且，对为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60%及其以上的 (〔2001〕国转联8号、财税〔2003〕26号)。如果企业在设立之初能够合理有效的利用此项税收政策，也可以很好地降低企业的纳税成本。

　　2、房地产企业筹资环节的税务筹划。

　　房地产企业经营的关键一步就是要筹集到企业开展业务所需要的资金。但是企业在筹集到所需要的足额资金的同时，还应该要实现筹资成本的最小化。房地产企业具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大等特性，如果房地产建成后长期闲置，那么在此期间所发生的借款利息、物业管理费用和其他费用等就会形成大量的新的成本，于是合理搭配资本结构以及运用适当的方法进行筹资就应该成为企业重点要关注的问题。按照规定，纳税人在生产、经营期间所形成的负债利息支出可以在税前扣除，享受所得税利益，然而现金红利却只能在企业的税后利润中分配。因此，企业就可以通过对资本结构的合理搭配来进行房地产企业税收筹划。所以，在企业进行财务决策时，就需要认真考虑债务资本和股权资本之间的搭配比例，全面权衡税收和整体利益的关系，从而做出最优的选择，达到企业价值最大化的目的。

　　3、房地产企业开发环节的税务筹划。

　　在房地产企业的开发过程中也有许多可以进行纳税筹划的环节。比如，在现行土地增值税制度中，对房地产企业开发经营中发生的房地产开发费用的扣除方法就有两不同的规定。一是规定，如果房地产开发费用中计入财务费用的利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，则该利息支出允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和(以下简称合计数)的5%以内计算扣除；二是规定凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述合计数的10%计算扣除包括利息支出在内的全部费用支出。这两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%不一定相等，房地产企业进行税务筹划时就要比较两者的高低，选择其中扣除利息额较高者所对应的方法。另外，根据税法规定，房地产开发企业因分立发生的房地产转移，不属于土地增值税的有偿转让行为，不征收土地增值税。如果企业能够综合运用这些税收优惠政策，恰当的利用先分立后合并的操作方法也可以达到节税的目的。再者，很多房地产企业往往将部分楼盘修建为商铺住宅连体楼(以下称连体楼)，即一层或者一、二层为商铺，商铺以上部分为住宅。房地产开发企业在计算连体楼应缴纳的土地增值税时，应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，以房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算缴纳土地增值税。因此，连体楼内不同类型房产就可以按整个连体楼为核算对象计算土地增值税，适用一个增值率和税率，从而达到降低整个连体楼的土地增值税税负目的。

　　4、房地产企业销售环节的税收筹划

　　由于目前我国税法规定，纳税人的应纳税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产时向对方收取的全部价款和价外费用(含代收或代垫的费用，但不含营业税条例规定的除外情形)，这就使许多企业因为代收代垫的费用而增加了税负。但是如果企业设立全资子公司或独立核算的二级法人机构去专门从事与企业自身经营无关的代理业务，就可以令这部分代收或代垫的费用从应纳税营业额中分离出去，使这部分代理业务能适用与之相适应和配套的税率，从而降低相关的税负。

　　综上所述可以看出，房地产企业税收筹划虽然是对企业经营活动的一种调整，但这种经营活动的调整必然会触及到其他门类经济法律的监督和管理，所以为达到一个更好的纳税筹划效果，就需要管理人员从更加综合的、宏观的角度去经营运作房地产企业，从而可以将房地产企业税收筹划更好地融入到企业的日常经营管理中去。

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