商业地产项目开发指引

　　 六、项目开发大纲指引

　　 1、项目开发图

　　 以规划总平面图为底图（只显示建筑平面形状）

　　 用红色实线表示分区开发的范围并在图例中说明开发期数，计划开发开始和完成时间，建筑面积

　　 用不同色块显示同期开发中的总包标段划分情况（不分标段的不用分色表示）

　　 在每栋平面图上标识：

　　 栋号及单元号（如果整体推盘或非销售物业可不标单元号）

　　 层数、建筑面积、可售面积（非销售物业不标识）

　　 销售物业标识可售套数、销售均价、推盘日期（细化到单元）

　　 桩基开工时间和竣工交付时间（商业同时标注开业时间、招商主要进度计划）

　　 2、项目开发主要指标

　　 1）项目概况及经济指标

　　 主要说明规划指标（总建筑面积、地下建筑面积，容积率、可售建筑面积等）及总收入、总投入（分成土地、建安、管理费、营销费、财务费五大类）、自有资金投入、税、净利润、开发周期、持有物业估值、自有资金投资回报率（净利润／投入自有资金／开发周期）等。

　　 2、项目效益目标

　　 售价目标、成本目标、融资额、净现金流，按年度和季度设定；销售物业按可售面积计算单方数据，持有物业按建筑面积计算单方数据。每年的成本和售价目标应该提高，利润也要提高（递增比例不低于10%）。

　　 单位：元／平米

　　 第一年

　　 第二年

　　 ……

　　 第一

　　 季度

　　 第二

　　 季度

　　 第三

　　 季度

　　 第四

　　 季度

　　 第一

　　 季度

　　 第二

　　 季度

　　 第三

　　 季度

　　 第四

　　 季度

　　 ……

　　 目标成本

　　 目标售价

　　 目标利润

　　 融资额

　　 净现金流

　　 3）目标客群

　　 分成住宅和商业，按业态分别说明。

　　 4）产品定位

　　 住宅按业态简述采取的产品标准，户型配比；商业按业态简述采用的产品标准，业态规划。

　　 5）质量标准

　　 写明各栋号达到的工程质量要求（结构／整体、质量等级）以及模拟验收缺陷率、集中交付未报修比例、交付四个月缺陷率等指标。

　　 6）营销（招商）策划

　　 推广主题、宣传主要方式、推广费用占比、销售费用占比、推广费用分阶段和分媒体的比例，招商费用及分阶段控制比例。

　　 主要说明

　　 1、项目开发进度节点计划表

　　 包含分业态、每栋号的桩基开工、±0.00、预售点、主体封顶（裙楼封顶）、竣工交付（开业）、项目移交商业物业以及立项、用地规划许可证、土地使用权证、工程规划许可证、工程施工许可证、预售证、大房产证办理完成的日期。

　　 2、确保工程质量目标实现的措施

　　 工程管理的针对性举措，赶工预案等。

　　 3、确保成本控制目标实现的措施

　　 合约规划，控制签证和设计变更的办法，材料设备代换等。

　　 4、确保实现现金平衡的融资措施。

　　 5、营销招商的推进计划和保障措施。

　　 6、管理保障。前期的设计计划、招标计划、报批建计划和团队组建计划。

　　 7、税务筹划。降低纳税额、缓缴税款、税收返还尽快到账的方案和办法。

　　 附件

　　 1、项目三级管控计划模板

　　 2、项目开发周期标准

　　 3、项目开发大纲

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