商业地产投资风险合理规避

　　 商业地产是近二、三年来伴随房地产市场快速发展而催生的产物,目前呈现日益加速发展的趋势。之所以开发商如此热衷,一方面出于提升房地产开发效益的考虑;另一方面,增加居住或商务环境价值的考虑。此外,投资经营性地产的需求也表现得日益强烈。前两种原因形成商业地产的供给,后一种原因引发市场需求。

　　 商业地产风险产生的原因

　　 1、开发规模过量

　　 以北京为例,所谓“过量”是指在北京的房地产领域内,商业地产的开发超过了北京对商业地产的需求量。同时,在具体开发地块上,商业地产的开发量超过该地块或商圈的合理需求量。

　　 前一种整体过量引发资金分流,通常使新增商业地产项目处于销售或出租不畅,价格走低的状态。后一种过量,使地块或商圈内商业地产项目同样面临租售困难,并进而形成市场冷清的困难。

　　 这两种因素是互相影响的,特别是总量过剩的不良影响更大。

　　 2、建设结构不合乎商业经营需要

　　 不同业态的商业建筑具有对一般性经营的要求,如经营场地宽敞、透视性良好等,但也存在着一些特殊性的要求,如仓储式超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。百货店和专卖店在经营设施和场地面积上的需求也是极不相同的。

　　 由于大多数开发商和建筑设计单位很少具备这方面的专业经验,致使商业地产的建筑结构和最终使用者的要求不吻合,从而在租、售方面造成了诸多问题。

　　 3、投资或经营者的市场风险在增强

　　 其一,商业地产经历了从无到有,由少至多的一系列过程,现在已经处于买方市场,投资者或经营者可从容选择,使商业地产资金的变现速度开始停滞,因而变数正在增多,风险也在加大。

　　 其二,投资者或经营者在商业地产投资或经营上落败的事件不断增多,这也促使他们提高了风险意识,谨慎决策渐成风尚。

　　 其三,投资者或经营者的实践能力增强,表现为对商业地产项目识别能力的不断提升。

　　 上述三种原因说明,商业地产需求方已过盲目投资的阶段,进入到投资的成熟和稳健期。

　　 4、营销计划缺乏创意,流于俗套

　　 由于开发商缺乏对商业经营的深刻了解,即使所提供的商业地产项目切合实际,也难以认识和挖掘商业地产的特殊价值所在。这无疑使其营销缺乏诉求点和打动人心的创意,从而也就难以激活商业地产投资人的购买欲望。这种延滞直接影响商业地产的投入与产出的最优安排。

　　 5、小区人口入住率偏低,商业投资过程缓慢

　　 多数商业地产都是伴随大盘居住区开发而产生的,及时在规划与设计上,商业地产与住宅地产相适应,但由于提高入住率非地产开发商所能左右,因而在很长时期内往往造成商业地产在投入经营后的困难。这种现象的增多会使投资者延迟出手,以致于商业地产的销售滞后于商品房的销售。这也会加大其风险,增加其销售的变数。

　　 商圈的识别与开发的定位

　　 所谓“商圈识别”是指充分、具体了解目前与未来商业地产开发区域周边的市场状况及其特点。只有调研清楚商圈状况才能提供与之匹配,即取得良好效益的商业地产项目,从而达到开发商、投资者与商铺经营者的满意目标。

　　 1、商圈识别的层次与考虑的基本因素

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