房地产项目投资的经济剖析

　　项目投资是一种以特定项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。项目投资按其涉及内容还可进一步细分为单纯固定资产投资和完整工业投资项目。单纯固定资产投资项目特点在于：在投资中只包括为取得固定资产而发生的垫支资本投入而不涉及周转资本的投入；完整工业投资项目则不仅包括固定资产投资，而且还涉及到流动资金投资，甚至包括其他长期资产项目（如无形资产、长期待摊费用等）的投资。房地产项目投资业市这其中的一份子。

　　房地产业是当今世界各国经济发展的重要支柱产业之一，房地产项目投资拓展对于房地产公司的发展至关重要。拿到一个好的地块，往往意味着房地产项目投资开发成功了一半。那么如何评价一个新的房地产项目投资？哪些房地产项目投资该拿？这就需要进行多方位的考虑。

　　房地产项目可投资性问题

　　这里说的可投资性不是市场分析，是指房地产项目所在地与周边单位的相邻权关系，这是个经常被忽略的问题，而实际上对房地产项目的开发影响很大。虽然房地产开发项目已经企业规划部门审批，但由于我国法律对建筑的相邻权参数规定过低，不足以满足人民的需求，因此，如果一个房地产项目建造已与周边的单位和居民产生的矛盾时分紧张时，就需要慎重考虑，因为这矛盾的存在会造成工期大大延期，也会对房地产项目产生负面影响。如以前有报道某居民因不堪忍受施工的噪音影响，在双方争吵过程中发生群体冲突，造成2死数十人受伤的悲惨局面，该房地产项目被责令暂停施工整顿达8个月之久。 还有的就是前期规划部门审批不严格，在周边居民诉讼后，法院会判责令规划部门按法律限制改正项目建造的各种参数，比如说层数减少，对会造成光污染的材料设计重新更改，消防通道的宽度需要调整等等，这些都会增加开发项目的预算外资金支出和人为的延长工期。当然，审查是否会对周边建筑物地基造成损害，或者说是否存在因为前期勘察失误或因技术原因无法测绘而出现项目的地基需要重新选址或采取加固措施，也是必要的。如果有以上因素存在，投资时应要求房地产开发商提出书面的切实可行的解决方案并予以实际考察审核。 

　　评价房地产项目投资时，还有一个重要且直观的方法——经济评价。它包括投资测算、收入测算和评价分析。本篇文章重点是分析住宅房地产项目投资经济评价中所涉及的一些实际问题。

　　1投资测算

　　投资测算方法虽有差别，但主要包括以下几个内容：土地成本及契税、前期费用、建安费用、配套设施费用、管理费用、销售费用、财务费用等。

　　1.1前期费用测算时要关注一些重要费用的计取方法和房地产项目投资所在地对前期费用收取的政策法规。

　　比如工程设计费，普通住宅的设计费只需几十元/平方米；但是如果房地产项目投资定位高端，则可能请大师设计，以致多方案比较，费用可能上千万。再如三通一平费，不同的房地产项目投资差别很大。位于城郊接合部的房地产项目投资，临时水电与正式水电的费用较高，周期也长，企业为了加快房地产项目投资进度，花几千万是常事。另外，现场还应详细踏勘，如果存在需迁移的杆线，这种费用也要考虑进去。

　　前期费用缴纳也是工作重点，一方面要查阅相关的地方政策法规，对人防费和基础设施配套费等据实核算，另一方面还要考虑政策优惠时的费用减免。

　　1.2建安费用测算时首先要确定建筑形式，多层、小高层还是高层住宅；其次需确定装修标准，毛坯、简装还是精装修；最后，再按照经验值进行测算。

　　经验值可以查阅房地产项目投资所在地工程造价信息网的信息进行调整。比如北京造价网上就有造价实例的信息，08年6月，四环外、5层、2.8米层高的混合住宅房地产项目投资单方造价为815元/平方米，案例中还规定了建筑工程、装饰工程和安装工程的形式，测算人员可以据实调整。对于分期开发、建设周期较长的房地产项目投资，需要考虑主材价格变动的影响；对于特殊地质条件，地基处理费用也应考虑。

　　1.3配套设施费房地产项目投资所处的环境不同，配建或代建房地产项目投资的要求也不一样，具体要根据规划要点的具体要求或同类房地产项目投资的配建情况进行测算。

　　例如某一建筑面积为50万平米的住宅房地产项目投资，规划要点中就明确规定需设置一处社区中心，建筑面积5000-8000平方米，功能包括社区管理、卫生、邮政、储蓄、文体活动、商业服务、餐饮休闲和室外活动等，还应配建24班小学一所，12班幼儿园一所。

　　1.4财务费用财务费用的测算比较复杂，重点是在计息基数、计息利率和融资费用上。

　　按规定，房地产项目投资www.fangxiucai.com开发要求30%左右的自有资金，这意味着贷款计算基数为投资额的70%。但实操中，房地产项目投资的借贷资金常高于这个比例。所以，计息基数要根据企业的实际情况计取。

　　关于计息利率，要充分考虑经济的波动性和开发时间的滞后性。因为从测算到拿房地产项目投资再到贷款到位，至少需要一年的时间。举个例子，在07年1月做的测算，当时3～5年期的贷款基准利率为6.48%，在08年1月取得部分贷款，则相应的利率为7.74%，两者相差1.28%，这种影响是不能忽视的。

　　至于融资费用，则要根据企业的实际融资能力进行估算。企业规模较小、融资能力差的，此项费用较高。
www.fangxiucai.com
　　2收入测算

　　收入测算受市场影响大，分析技巧较强。同一地段，不同的产品和销售策略，价格就会有差异。这就需要我们对房地产项目投资有一个清晰的定位，重点关注销售面积、销售价格和商业销售。

　　2.1销售面积要区分建筑面积与可销售面积的不同。

 　　测算成本时一般按总建筑面积计算。测算销售时，地上可销售面积要扣除物业用房等配套设施面积。地下可销售收入的测算时，应考虑地下车库的销售收入，但是所有的销售收入。例如南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》第六条就规定“相当于标准配件总量15％的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位，其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。”

　　2.2销售价格销售价格一般用市场比较法确定。

　　要注意同一房地产项目投资中的会有多个销售价格，主要是由于产品不同、装标准不同造成的修。要把网站的成交数据与询价数据相结合。因为网签价格可能较早，也无法反映促销优惠；而实际询价可能不真实。另外，对于销售周期较长的产品，还要按照房地产开发周期，采取不同的销售价格调整系数。

　　2.3商业销售收入测算中还应关注配建商业的销售收入。

　　商业一般有三种处理方式：位置较好的小铺面蓄水之后可能直接销售；大体量的集中商业可能要长期持有；还有的可先行招租，待成熟之后再出售。所以测算时，要先有一个商业经营的大概方案，处理好这三部分的比例。

　　3经济分析

　　经济分析建立在投资测算与收入测算的基础上，分为静态与动态分析。

　　3.1静态经济分析常规的静态分析指标有投资收益率、投资回收期、房地产项目投资毛利率等。

　　建议首选年自有资金收益率和净利润总额。年自有资金收益率可以评价不同周期的房地产项目投资，可以反映财务杠杆作用。净利润主要是体现经济效益的总规模。有些房地产项目投资虽然收益率不高，但风险小、规模大、收益高，土地一级开发房地产项目投资就是这样的类型。

[1] [2]  下一页

本文关键字：房地产项目  房地产投资，房地产投资