房地产项目管理计划的知识管理研究

　　房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程咨询项目管理(咨询监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业公司)。

　　随着房地产项目管理复杂程度的增加，房地产项目计划的重要性将更为凸显。本文以某大型房地产企业对房地产项目计划管理的做法作为模板，创造性地在房地产项目计划的管理中，引入了知识管理的概念，并对其实施方法进行了深入的探讨。在实际的工作当中，每个企业对房地产项目管理的关注点不同，需要根据企业自身的特点进行调整和改进。

　　一、房地产企业知识管理的现状

　　在现代房地产项目中，由于项目本身的复杂性和庞大性，它往往涉及到许多专业部门，不仅仅是项目建设单位或项目投资单位。在项目的建设过程中，尽管不同的参与者所承担的工作任务不同，但是各参与者及其工作任务共同构成了房地产项目管理的完整体系。

　　随着市场竞争愈加激烈，房地产企业亟需提升管理水平，提高开发效益，以应对市场的变化。过去几年，国内的房地产行业高速发展，开发了大量的住宅和商业房地产项目管理，也积累了相当多的开发经验，然而，这些宝贵的经验，由于缺乏有效的整合、管理、提炼没有发挥循环利用的效应。

　　建设房地产项目最为典型，具有悠久的历史。房地产企业一直以来都是主要依赖于个别专家的知识和经验进行知识管理。随着建设房地产项目的规模越来越大，工程内容越来越复杂，建设要求越来越高，涉及的专业越来越多，对建设者的管理能力的要求也越来越高，房地产企业所积累的知识，必须得到系统化、结构化的处理，才能得到最有效地利用。否则，这些知识就会随着时间或人员的流失而损失，从而使企业无法在原有的基础上得到成长，竞争优势难以保持。

　　二、房地产项目计划知识管理的必要性

　　在房地产项目中，房地产项目的特殊性决定了房地产项目中必然包含种种相互关联的任务和不可预知的风险。作为房地产项目管理实施的指导性文件，房地产项目计划对房地产项目的预期目标进行筹划安排，将房地产项目管理的全过程、全部目标和全部活动统统纳入计划的轨道，使人力、材料、机械、设备和建设资金等各种资源得到合理充分有效的运用，以期实施过程中及时对各阶段各环节进行协调，达到质量优良、工期和造价合理的预定目标。

　　在计划编制过程中，计划管理人员必须通过收集整理和分析所掌握的各种信息资料，对房地产项目管理的实施步骤、所需资源、责任主体、阶段性目标等进行估算，以进行科学安排和配置。

　　建设工程房地产项目有其独特性，每一个房地产项目管理各有其自身的特点。房地产项目本身的设计、功能、技术、施工、外部环境等不确定因素，对房地产项目的计划执行会产生各种各样的影响。因此，对以往房地产项目管理所积累的知识、经验进行分析、提炼，发现其内在规律，可以为制定后续房地产项目计划提供可靠的借鉴。

　　随着信息化技术的迅猛发展，建立房地产项目管理信息系统，房地产项目管理www.fangxiucai.com干系人共享房地产项目管理信息，利用信息系统对房地产项目计划知识进行收集、提炼和管理是完全可以实现的。本文所述的房地产项目计划知识管理，必须建立在这样的一个信息系统基础上。

　　三、房地产项目计划知识管理的方法

　　知识管理的过程主要包括知识的生产、共享、应用和创新。知识生产过程是对现有知识进行收集、分类和存储；知识共享是通过知识交流扩展企业整体知识储备；知识应用主要指利用知识生产过程得到的显性知识去解决问题；知识创新指产生各类新知识的过程，其往往不是一个独立的环节，而常常是知识产生、共享、应用三个过程相互作用的结果。

　知识管理是知识经济时代的新型管理模式，许多方面还不成熟，例如，如何建立知识管理制度，如何提升知识管理能力，如何评价知识管理的绩效等，都是需要在实践中继续深入研究，并予以解决的。相信在今后的实践活动中，房地产项目计划的知识管理能够得到进一步的完善和丰富。

　　房地产项目计划的制定，需要遵循一定的步骤。本文以某大型房地产公司的计划管理流程为例，对房地产开发计划各个环节的知识管理的内容进行详细的叙述。

　　1.了解房地产项目管理情况

　　具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

　　制定房地产开发房地产项目管理节点计划，首先应了解房地产项目管理各环节基本情况，这一阶段知识管理的主要内容是：

　　(1)知识获取

　　①房地产项目拓展部门取得房地产项目管理的可行性研究报告中的各项指标、开发周期要求，以及企业年度计划、房地产项目管理情况和经营需要等，确定房地产项目管理预计的销售时间和竣工备案时间。

　　②工程管理部门了解房地产项目管理基本情况，如所处的位置（市区、郊区、山地）、三通一平情况、周边交通情况等，了解房地产项目管理的分片开发顺序及其合理性。

　　③设计管理部门提供房地产项目管理的规划方案，了解房地产项目管理具体规划与设计指标（包括占地面积、建筑面积、物业性质、基础形式、单体方案等）。

　　④开发报建部门了解房地产项目管理开发报建手续的重点与难点。

　　(2)知识共享

　　各部门需将所获得的知识在信息平台与其它部门共享，计划管理部门应对各部门所提供的资料进行整理和分析，消除不一致的信息，协调各部门对房地产项目计划各阶段的工作所需资源提出初步的需求。

　　(3)知识运用

　　计划管理部门从信息平台中调出类似的房地产项目管理信息，与当前房地产项目管理进行比较分析，将以往房地产项目管理的成功或失败的经验提供给各相关部门，相关部门获取信息，对各自的工作进行调整或优化。

　　举例说明：一个大型的商业房地产项目管理准备进行开发，从以往的经验看，类型房地产项目管理可能在租赁市场较受欢迎，而在销售市场常受到冷落。那么房地产项目管理推出市场的时间，就要选在租赁旺季。

　　(4)知识创新

　　计划管理部门应不断调整和优化所需了解的信息结构。在编制计划之前，计划管理部门须充分了解房地产项目管理各方面的基本情况，对房地产项目管理有一个整体把握。这些情况，可能会随着市场或政策变化而有所调整，为了毫无遗漏地获取所有关键信息，就需要及时了解新的政策，更新信息结构。

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