房地产项目开发中的风险及对策分析

　　房地产项目开发，并不是一件小的投资。因为房地产项目开发自身的特点，所以，房地产项目开发过程中风险不断，本文为您阐述房地产项目开发具备的风险及其应对策略。

　　一、房地产项目开发中风险管理的意义

　　(1)风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。风险管理基于风险识别衡量和科学分析，使其既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，正确识别、衡量风险，为管理、处置风险提供科学决策基础；又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合。

　　(2)风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性。风险管理利用科学系统的方法，管理和处置各种风险，有利于投资主体减少和消除经营风险、决策失误风险等。其实施措施可以将损失减少到最低限度，或在损失发生后及时合理地得到经济补偿，这就直接或间接地减少了企业的费用支出，从而保障了投资者收益目标的实现。

　　(3)风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。

　　二、房地产项目开发中的风险识别

　　1、房地产项目开发的风险来源

　　按照房地产开发的整个流程来说，风险分别来自于以下几个阶段。

　　(1)开发场地选址阶段

　　项目对位置极为敏感，成功地开发离不开准确的选址。例如商业用地不能拿来当住宅用地；能否正确地评估某地块的价值也具有很大的不确定性；另外还可能牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多方面的问题，各种不确定或随机因素很多，一旦处置不当将会造成整个项目的拖延甚而流产。

　　(2)项目融资阶段

　　通常开发商都需要从银行或者其他金融机构进行融资，而贷款利率的变化趋势难以预料，资金的使用成本即利息支出对开发商的最终利润影响极大。此外，房地产项目开发www.fangxiucai.com商通常采用在楼宇/项目开发到一定阶段开始预售，以预售款将余下楼盘项目开发完毕，但该过程中一旦遭遇预售款无法到位，就会因资金短缺而面临困境。

　　(3)项目建设阶段

　　这期间主要存在成本、工期以及承包商违约等风险。

　　(4)租售阶段

　　较小的租金或售价变化，也会对开发商的收益有大的影响。而通常租金售价的趋势难以准确的估算；客户支付水平、选择偏好等因素也使得项目的租售期具有不稳定性。

　　2、房地产项目开发的风险种类

　　房地产项目的风险主要属于经济性质的，如商业风险、金融风险、购买力风险等。

　　(1)商业风险

　　该风险指某一特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要集中在两个方面：其一是管理，确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是其关键变量。其二为市场变化，如地区人口结构、交通便利性、竞争者等等。

　　(2)经营风险

　　经营性风险是由于经营决策上的失误造成实际经营结果偏离期望值的可能性。房地产项目开发中的经营风险主要取决于房地产市场的特点，开发经营的条件以及投资者的决策水平，经营者的管理能力。

　　(3)购买力风险

　　购买力风险又称通货膨胀风险，是由于通货膨胀、货币贬值给投资者带来实际收益水平下降的风险。开发投资回收期越长，房地产投资购买力风险越大。

　　(4)变现风险

　　房地产项目是不动产，无法由需求弱的地方转移到需求强的市场去。同时它的投资周期和使用周期长、价值量大、占用资金多、谈判时间长、交易费用高，这些因素均影响了房地产的流动性和变现性。投资者急需现金时，常常无法很快脱手，因此影响了投资者的收益。

　　(5)金融风险

　　房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具。由于利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用，带来了收益的不确定性。

　　(6)其他风险

　　包括社会风险以及自然风险等等。

　　三、房地产项目开发的风险应对策略

　　1、树立风险价值观念。房地产开发商的生产经营活动是有风险的，即在一定条件下和一定时期内可能会发生各种不同的结果。如果开发商选择了某项投资方案，既有可能出现收益，也有可能出现亏损，风险与收益都是相对的。树立风险价值观念，就是要求决策者依据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。如果筹资时风险较高，则必须降低成本支出，反之则要提高成本支出。

　　2、收集分析市场信息，铺就信息网络。房地产项目投资和开发风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。信息量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产投资商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测。在整个行业或者开发团队中应利用网络优势信息共享，以尽可能避免和减少后续开发中的风险。

　　3、利用多样化投资或者合作投资分化风险。多样化投资策略是投资者依据房地产投资的风险程度和获利能力，按照一定的原则搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。其实质就是用个别房地产投资的收益弥补其他房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。而合作投资也是常用的风险分散方式。合作投资利用战略联盟、虚拟经营等手段共同对房地产项目进行投资开发，利益共享，风险同担，最大限度地发挥各自优势，避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得政策优惠。

　　4、通过项目保险转移风险。购买保险是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。房地产投资者在购买保险时应当充分考虑保险险种和费率，确定适当的保险金额，合理划分风险单位，选择信誉良好的保险公司。

　　5、风险管理人员的配置。风险管理过程应该反映高级管理层的需求和关注。所有相关经理人员，尤其是项目经理需要在早期阶段介入，保证相关的风险管理过程纳入到项目管理过程中去。同时应成立风险管理团队或者部门，以容纳组织职能部门中的个人、主要客户、主要承包商或分包商、潜在的合作伙伴，使得项目开发得以在一个人人都是风险管理人员的大环境下有序进行。

　　6、预警系统的筹建与完善。凭借以往的房地产项目开发过程中的风险管理经验和历史数据，加以整理和分析并做好报表记录，搭建项目预警系统。在整个风险管理及项目管理团队中，应随时公布相关风险状况，灵活有效地应付各种风险并及时给予效果反馈，努力控制、防范和减少风险，将损失降至最低。

　　房地产项目开发过程中要时刻警惕风险，遇到风险时要冷静处理，不可盲目。否则，后果不堪设想。

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