房地产开发企业投资决策分析与成本控制研究

　　2.房地产开发企业全过程中的成本控制方法　　

　　（一）强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价

　　（1）规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标，拍卖，挂牌制度。在全国范围内建立统一，开放，竞争有序的土地市场，并且逐步要使行政性配置方式从经营性土地领域退出。土地协议转让方式只会导致不公平竞争，容易出现黑箱操作，引发腐败和国有资产流失。

　　（2）加强企业调控，力求土地供需总量平衡。土地供应量不足，价格就一定会上涨。适量的供应维持动态平衡，使土地价格平稳上涨，甚至维持相对平衡的价格，避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。

　　（3）逐步建立强制性退出机制，避免因土地供应方式招拍挂后，因受资金规模限制，而使大量土地集中到少数资金实力雄厚的开发商手中，以便其囤积居奇。企业应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。

　　（二）加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度

　　各级地方企业应认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发企业建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不受的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。

　　（三）完善市政配套，履行企业职责，合理分摊城市公共设施费用

　　对应有企业负担的市政配套设施，企业应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到房地产开发商头上，对确需应由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。

　　（四）适当降低税收负担

　　依法纳税是每个企业应尽的义务，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。房地产行业也不利外。企业对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起事半功倍的效力。

　　（五）开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用

　　金融资本同产业资本的互相分离而又紧密结合，是当代资本主义国家发展商品经济的共同规律。房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行；二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产开发企业股票上市门槛，适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。也只有通过拓宽房地产开发企业融资渠道，才可以降低资金成本，分散和降低金融风险。

　　（六）充分发挥企业职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳

　　加强宏观调控是任何实行市场经济的国家维持物价平稳必选之道，企业通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配置，特别是钢铁、水泥等对房地产开发息息相关的产业予以重点关注，使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局，并可适当放宽进出口相关政策，确保价格维持合理水平，保持建材市场的健康发展。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。

　　（七）维持合理利润空间，加强房地产公司内部管理

　　企业以赢利为目的，为实现生存、发展的要求，企业应通过内部挖潜、加强管理等方式来谋求合理的利润。维持合理的利润空间对企业甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产行业对此应有清醒认识。房地产开发企业管理渗透入企业的各个层面，在施工队伍的选择，材料、设备采购等方面，完善招投标制度和货比三家制度，加强施工质量和预算管理，即提高效益，也可有效控制各项可控成本。企业在谋求自身发展的同时，应更多地兼顾消费者和社会效益，力争实现国家、企业和消费者三方共赢之目的。

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