中国房地产投资信托的发展路径分析

　　2.产品流动性的区别。

　　REIT具有基金性质而且可以转让，可以在公开资本市场交易，而且没有持有期限，不可以赎回；而信托计划不具有基金性质，不是一种标准化的金融产品，缺乏流动性，有本金偿还的安排，设定了偿还期限。

　　3.组织结构的区别。

　　REIT发行后，将产权与资产管理权进行彻底分开，真正实现了所有权与经营权的分离，并且REIT设立后，将由专业的基金管理人管理。而信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后，进行项目投资与开发，并没有专业的资产管理机构。
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　　4.收益途径和收益方式的区别。

　　REIT的收益途径主要来源于REIT持有不动产的租金收益，收益与经营管理水平直接联系，而且至交易发生之日起，不动产的收益就已经产生了；而信托计划几乎与开发商的经营成果无关，只与风险相关。尽管开发商用信托融资赚了再多的钱，信托持有人也只能获得固定收益；而一旦开发商偿还不了本息，信托持有人却要承担风险，形成了风险与收益不对称的局面。

　　因此，目前我国的房地产信托计划只是一个低层次的初级金融产品，与银行贷款的差别不大。当开发商满足不了银行贷款条件时转而使用贷款信托，只是将银行业的风险转移到信托持有人身上。鉴于房地产信托计划的隐性风险，2005年9月，中国银监会下发了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文件)。该文件大幅提高了房地产信托的门槛：自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质，三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行贷款的审核标准(自有资金比例比银行贷款要求的还高5%，且增加了开发企业二级以上资质的限制)。因此，使得房地产信托市场急剧萎缩。

　　内地唯一真正意义上的REIT就是在香港上市的越秀房地产信托投资基金。越秀房地产信托是从在香港上市的越秀投资(HKSE：0123)在广州拥有的房地产分拆出来的，进入房地产信托投资基金的资产包括城建大厦、白马大厦、财富广场及维多利广场的物业。越秀REIT招股章程宣布2006～2008年派息比率为每年100%，其后每年90%，每年派息两次。预计2006年度纯利不少于2.01亿港元，投资者收益率达6.54-7.05%。作为内地首只在港上市的房地产信托基金，越秀REIT受到了香港公众的热烈认购，在香港和国际资本市场分别获得496倍和74倍的超额认购。通过越秀REIT募集的资金最终超过20亿港元。

　　内地房地产商将内地所拥有的地产通过香港和新加坡上市，不仅可以大大缓解房地产公司的资金问题，而且可以将中国银行业的风险转移到境外和海外。但是巨额的境外和海外资金通过REIT这一管道流入内地，会加速房地产市场价格的攀升，而且物业升值和租金收益又会通过REIT流出。所以我国企业应该尽快推出本土的REIT，满足房地产商的合理资金需求，并为城镇居民的巨额储蓄提供一种收益更高的投资工具。房地产商通过REIT融资，就可减少银行的房地产信贷，降低银行的系统风险。

　　三、我国发展中国房地产投资基金的路径选择

　　基于我国现行的相关法律法规和现有的中国房地产投资产品，发展内地房地产信托的路径有两种：一是由现在的中国房地产投资信托计划向REIT转化；二是由房地产公司发起组建REIT。

　　1.由“信托计划”向REIT转化。

　　由于REIT是一种集合资金投资产品，中国房地产投资信托计划较为符合REIT产品要求的结构。信托计划模式发展REIT产品的优势在于从结构上可以确立受托人(信托公司)和资产管理人(中国房地产投资管理公司)的职能，在保证REIT的投资和收入分配策略顺利实施的同时，有效地保护信托凭证持有人的利益。可以先由信托公司面向投资者发行REIT，并承担托管责任，按照REIT的要求，委托专业性的中国房地产投资管理公司进行房地产市场的资本运营。

　　由于法律法规方面的限制因素，我国现在的信托计划还不可能是真正意义上REIT。例如，《产业基金法》尚未设立；现有《信托法》中规定了“资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于人民币5万元”的限制确定了信托计划的私募性质。

　　为了早日推出我国内地的REIT，可以通过先成立私募中国房地产投资信托计划把商业模式建立起来。并逐渐将信托计划产品规范化和标准化，等到私募信托发展到一定规模的时候通过推动相关立法寻求税收上的优惠，然后再把私募信托上市转化为公募信托或者发起设立新的公募信托。

　　从2003年的“121号文件”以来，内地中国房地产投资信托计划的商业模式已初步建立起来了，甚至有几只“信托计划”也属于权益类投资，并构建了类似REIT的组织结构。但2005年央行的“212号文件”的出台使“信托计划”急剧萎缩。信托业的发展与政策的导向是紧密相关的。所以，我国应尽快制定《信托投资公司中国房地产投资信托计划管理暂行办法》，逐步将信托计划产品规范化和标准化。在产品设计方面，特别是股权收益类信托产品设计方面进行渐进式创新和突破(对权益类信托产品可考虑放宽信托合同的数量限制，并给予税收优惠)，大力发展专业化的中国房地产投资管理公司，以便随着我国房地产金融体系的逐步完善、房地产行业的不断发展和中国房地产投资功能的日益显现，顺利转型为REIT。

　　2.由房地产公司发起组建REIT。

　　由房地产公司发起组建REIT，就是由房地产公司与信托公司(或投资银行)、资产管理公司共同组建REIT，通过向其他投资者发行受益凭证(或股份)来募集资金，之后该REIT就可以利用所募集到的资金去购买房地产。

　　从房地产的行业发展角度看，房地产公司模式发展REIT策略是最具有法律操作性的。依据现有法律如《公司法》，由房地产公司发起设立中国房地产投资公司，明确投资目标(持有、经营房地产项目)和收入分配(净收入的分红比例)要求的公司章程，凭借其房地产开发管理的实力和经验以私募形式筹集中国房地产投资基金(或公司股份)并进行房地产项目投资管理运作，待相关法律法规出台后，迅速转变为公募形式基金并争取上市交易。

　　延伸阅读：

• 中国房地产投资基金解密
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