比较中美的房地产投资方式

　　充分利用房地产投资方式进行房地产投资能够带来利润，房子，能够提供住所，遮挡风雨，有实在的使用价值，另外由于房产有地理位置的独一性，房产会升值。购置房产，也是投资。房产的第一作用在于它具备可以居住的使用价值。有人愿意出钱买房或租房，当然首先也是因为房子可住，以及地理位置方便。如果把房产单纯作为保值工具，买了房子空着不住人，只坐等房产升值，单纯把房地产投资方式当作一个保值的工具，是违背房产规律的。这样投资的风险很大。

　　利用房地产投资方式来投资房地产，有两个回报期待，一是现金回报，一是保值升值。其中以现金回报为首位。这很好理解，现金回报是实在的。好的投资房产，每个月有正的现金流，即是“以房养房”，除去房子的所有花销，房子能为投资人挣钱，不要投资人每个月再向房子里投钱。从租金来的正的现金流，在美国叫被动收入（passive income），投资人的财富每个月都有实际的增加，这才是投资房地产是实质。房产升值是虚的，单纯指望房地产升值是靠不住的，升值要到卖房的时候才能实现。

　　如果采用盲目期待增值房地产投资的策略，最大的问题是没有现金流。一旦房价下降，所有房主都抛售房产，引起加速恶性循环。这个情况两年前在美国的房产热的地区，如加州湾区和首都华盛顿地区，都有发生。一些投资者以较高的贷款杠杆控制房产，空置等涨价，一般房地产投资方式的操作是一年左右出手。但是从2006年底起，由于次贷危机初步显现，房产的价格不升反降，给很多房主造成压力。其主要原因是，一些投资人利用次贷，使用高风险的贷款杠杆，比如贷款额达到房价的95%，如果房价从峰值下降5%，就意味着投资人的房子按照市价出售，还不能够偿还全部贷款。所以引起恐慌，投资人抛售房产，急于兑现。等到房价降了15%，很多投资者失去信心，无力卖房，因为卖了房子，还要再拿出10%的现金来才能还清贷款，一些投资者干脆就把房子交给银行，让房产沦为法拍屋。这就使得在一时间，突然出现大量的法拍屋，结果是所有银行都招架不住，引起银行破产。

　　美国房地产投资方式的现状美国房地产贷款现状

　　由于次贷危机的影响产生的房产降价已经基本全部显现。这是以美国的银行利率在4月份达到最低后在五月份上半个月有所回升为标志的。可是因为整体经济萎靡和失业率升高，六月份的利息又有所下降。据7月初美国贷款利息专业服务机构Bankrate.com 的统计，美国15年固定利息贷款利息是5.07%，30年固定利息5.7%。本来五月份已经比较4月份的利率有所升高。当前六月利息的降低，主要是因为近来的失业率的升高，消费者的储蓄增多，消费减少。最新发布的六月份新失业人数有36万人，这更压低了贷款利息。

　　美国2009半年以来比较2008年主要不同的地方是，次贷危机带来的最大的风暴最厉害的影响基本上已经过去。2008年，美国的整个房产贷款业遭受毁灭性的打击，几乎所有银行的贷款部门都受到次贷的严重影响。美国的10家主要贷款银行，7家倒闭或者被廉价收购， ，其中包括贷款巨头如Countrywide， Washington Mutual，Homecoming Mortgage。一些大银行的贷款部门，比如汇丰银行的贷款部、花旗银行的贷款部，都以关闭告终。其主要原因，是由于自2004年以来美国银行贷款行业对不良信用贷款者普遍存在侥幸心理，银行单纯追求贷款销售盈利引起的。自从2008年中，布什企业对银行业实行了大量的注资，以挽救银行存活，同时银行业也进行了严厉的反省，大大加强了对贷款发放的门槛。以前信用很好、完全能够得到贷款的贷款申请者，现在申请贷款时也不能保证银行一定会批准。举一个半年前发生的实例，一个购房者客户要贷款30万自住，他的贷款申请被银行拒绝了，原因是，申请中一份银行的活期存款帐户清单从银行网站打印出来，一个10页，其中最后一页是空白，申请人就没有，只给了前9页。银行审查了整整一周，最后以文件不全为理由，拒绝了贷款。可以说现在的银行，真是风声鹤唳，草木皆兵，再也不敢犯错误了。

　　美国的房产投资方式类型

　　美国的房地产投资方式，从大的方面来说，有商业房产、住宅房产和土地。

　　房地产投资的商业房产（Commercial Real Estate）一般包括购物中心、办公楼。商业房产的租约，一般是多年合约，十年、十五年的租约比较常见。商业租约，一般都是Tripple Net （三净租约），租户负责房产的维修，物业税，和房产保险。房产的装修费用，一般也由租客承担。租客一般是公司和企业。大型商业房产的市场操作十分透明和专业，一般回报率差别不大。当前的市场，除去贷款费用的净回报大约是6%～8%。

　　房地产投资方式的住宅房产（Residential Real Estate）一般包括独栋屋（Single Family)、连体房（Townhouse)、单元房（Condo)、双体房（Duplex)，以及四个单元以下的多体房（Multi-family）。

　　土地投资作为一种房地产投资方式，形式简单。一般是买一大片未开发土地，坐等升值。土地的物业税低，但是没有现金流。在美国，土地相对便宜，拥有发展受到地理局限地区的土地，比如被沙漠围绕的赌城拉斯维加斯的可居住土地，也是一个好的投资选择。

　　值得指出，房地产投资方式中的商业房产有一种特别的房产形式——公寓楼（Apartment Building）。这种商业房第产投资方式目前在中国还没有。这基本上是相当于中国20年以前城市里房管所拥有一片地区产权的情形。一般是一个大楼或一个住宅社区，全部用于出租。同一个投资人拥有整个物业的单一产权，而不是每一个居住单元一个产权。有专业的物业公司统一管理，统一出租。美国的大部分20岁到30岁之间年轻人，都居住在公寓楼。很多美国人一辈子租房，公寓楼也是他们的首选。投资公寓楼，每个单元平均的价钱低，现金流可以保证。银行也很愿意给公寓楼的投资者贷款。在一些房价上涨较快，房价高，租金低的地区，公寓楼的形式比较少，因为每个独立产权的单元都能够卖出很好的价钱。前几年，美国很多人把公寓楼买下，分拆产权，把每个单元分别卖出去，因为单独产权出售有利。最近，房市不好，又有一些卖不出去的单元楼，统一以出租公寓的形式整体出租。不过美国地方企业的规划，有的地区规定必须建公寓楼，以保证民众有房可租。

　　关于投资房地产的房价怎样才合理

　　大陆的房价问题，一直是令中国房地产投资者迷惑，令开发商痴迷。究其根本，是因为价不符值。大陆的房价，已有的房产理论和道理都不太适用，不便多说。这里主要讲一下美国投资房产的房价计算。

　　房地产的价值，从根本上讲，一定是要由消费者愿意出的价钱决定的。而这个“愿意出”的价钱，说到底，就是国内所谓的“刚需”，要花多少钱才能有个地方住。在美国，这个价钱是紧密和住宅房产的市场租金相联系的。美国纯投资房产的价格，一般保守的房价估算是单纯由现金回报率来决定的，而不考虑对房产升值的期待。房产是投资，比较股市，和银行利息，要有一个相当的回报率。举个例子来说，同样的钱，放到银行，回报率是2.5%，放到股市的共同基金，回报率是8%，投资到房产，回报是如何呢？当前美国的房产，投资者一般要求投资量年回报率达到8%～-10%。投资人愿意出的房价，就是根据房地产投资方式的回报率来计算。换句话说，如果一个房产的还贷前现金收入（NOI)是每年2万美金，那么按照10%的回报率，投资人所能承受的房价就是20万美金。对于房价高的地区，房价会反映到租金上。而租金，是房产能够产生现金回报的实际指标。

　　下面举几个房地产投资方式具体的例子，对于房地产投资www.fangxiucai.com，租金每月增高20美金，房价就增高2400美金。如果投资的是一个100个单元的公寓楼，每个单元每个月增加房租20美金，会直接使房产增值24万元。这是公寓楼受到很多投资人青睐投资的主要原因。购入管理、维修不良的公寓楼，重新装修，增加入住率，增长租金，直接提高房价。举个例子，一个100个单元的公寓楼，出租率60%，每个单元平均租金500美金。以10%投资回报率算，管理费和各种费用大致是房租的35%，房价是：

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