比较中美的房地产投资方式

　　月租500 x 100单元 x 60%入住率 x 65%维修 x 12月 ÷ 10%回报率 ＝ 223万美金。

　　如果投资者投入100万美金进行装修，每个单元投入1万美金，把出租率提高到95%，每个单元的租金提高到600美金，这样计算的房价是：

　　月租600 x 100单元 x 95%入住率 x 65%维修 x 12月 ÷ 10%回报率 ＝ 445万美金。

　　可以看出，用增加现金回报的办法提高投资房产的价值，对于房地产投资方式来说是十分有效的。

　　特别讲一下一个商业房地产投资方式的很重要的指标，还贷前现金净收入（NOI）。一般的计算是，房租收入减去空房率、管理费、维修费、保险费、地产税，所得的净收入。具体对于出租的住宅房产，一般来讲，空置率为租金的5%，管理费10%加上第一个月的房租，维修费为25%，保险费为5%，年地产税为房价的2%。对于商业房产，房主不要负担管理费、维修费、保险，和地产税。在长期的租约中，也不必考虑空房。对于公寓楼类型房产，管理费一般为6%-～8%。

　　在美国，对于专业投资人，投资房产最忌讳空置。从前面的房产现金回报计算来看，房子的收入的唯一来源是租金，而其他各项都是花销。房子空着，没有现金收入，每个月要往房子里贴钱，对于投资者的压力很大。房主要为空置的房产承担要更多的花销和风险。一是年年都要交的房产税，和物业费。二是高额的保险费，保险公司认为空房承保的风险更大，比如被抢、管道破裂等状况，一般要收三倍的保险金。我本人就有一个房子，冬天因为没有人居住，铜的水管在晚上冻裂了，等发现的时候，水已经破坏了楼的地板。房子如果有人住，即使发生了意外，房客也会及时报告和补救，不致引起进一步的损害。
www.fangxiucai.com
　　给中国平民房产投资人的几个房地产投资方式建议

　　中国大陆的房产从六月以来，全面回暖，房价又升。很多中国投资人，准备或已经以投资目的进入房市。我从美国的投资房产角度，做一个比较，供中国的投资人和业界同仁参考房地产投资方式。

　　首先、中国的住宅房地产投资方式的房价较高，租金较低。

　　在美国一般来讲，月租金要达到房价的1%，才会有投资收入和现金流。中国当前大城市，如北京、上海、深圳等城市，月租金是房价的0.2%～0.3%，这样的投入，应该很难和其他投资工具竞争，比如股票，或者和境外的房产投资竞争，比如在美国房产投资的产权明晰，月租比例高。

　　其次、进行房地产投资的中国房产业操作不规范。　

　　成为了房东，该有的权利可能得不到应有的法律保护，比如，房产经纪可以担当二房东，打隔断，这些做法在美国都是违法的。另一方面，房客的权益也得不到保证，比如在美国如果房客滞纳房租的话，必须经过法律驱逐的程序才可赶走房客。这样的法律程序在中国目前是不完善的。这样的条件下，很难培育出一个有效率的出租房市场。所以很多居住房产投资人都宁愿把房子空着，也不出租找麻烦。相比之下，美国的房产出租相关法律十分完善。美国的企业，基本上是鼓励投资人拥有房产出租，或者是自己住，因为这样可以减少企业提供住房的负担。所以美国房产和投资的政策，基本上是保护投资人的。当然，在美国房客的利益也受到充分的保护，比如，房东有义务必须提供可居住的住房，合乎当地卫生标准，冬天供暖充足。

　　当前中国平民投资人直接利用房地产投资方式来投资美国的房产，是十分可行的。可以通过有资质和有信誉的公司，投资以房契作为担保的投资项目，也可以直接拥有房产，让美国公司托管。美国当前的房市下降的空间不大，专业的房产公司，可以从银行法拍部门买到折扣很大的房产，有时买价甚至是市值的一二成。

　　和美国的完善的房产投资体系相比，中国的房地产投资方式、投资途径、对投资人的保护都还十分不够完善。所以总的建议是，投资房产要慎重。建议千万不可以有短期“炒房”的心理。这主要原因是，房地产是不动产，其交易周期比起其他投资方式如股票、债券要长得多。房地产的价格，随着市场供求和政策变化很大。而投资房产的资金成本很高，150万的房产，资金每年成本就是6%。换句话说，一年如果现金流到不了9万，那么这150万的资金，还不如利用房地产投资方式投资到别的渠道去。如果投资只是期待升值，在中国房价高、房产空置率高的情况下，投资人千万不要在房价下跌的时候被套牢，重蹈美国法拍房主的覆辙。房产的投资，还是地点，地点，地点。
 

上一页  [1] [2] 

本文关键字：美的  房地产投资  房地产投资，房地产投资