租养房投资收益计算方法

　　 租养房投资收益计算方法摘要：投资回报率分析计算公式：投资回报率=（税后月租金-物业管理费）×12/购买房屋单价此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率

　　 文章来源 房 地 产 www.fangxiucai.com

　　 租养房投资收益计算方法

　　 随着房地产市场交易的日趋成熟以及人们投资意识的逐渐增强，许多人将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域，涌现了不少“以租养房”的“精明人”。这些人归纳起来主要分为两大类：一类是他们原来有一套住房，通过按揭贷款购买新房，再将原有住房出租，用租金偿还贷款；另一类则是直接购买新房或二手房后用于出租，用所得租金偿还贷款，甚至以投资房产生财。

　　 然而，“以租养房”并不是一个简单的过程，它需要当事人掌握一定的购房知识和技巧，正确计算投资收益，从而最大限度地发挥“以租养房”的优势。以下，介绍三种计算“以租养房”投资收益的方法。

　　 1、投资回报率分析计算公式：投资回报率=（税后月租金-物业管理费）×12/购买房屋单价

　　 此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率，是选择“绩优房产”的简捷方法，但它也有弊端：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

　　 2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/[（税后月租金-按揭月供款）×12]

　　 这种方法考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其它投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性，还不是最理想的投资分析工具。

　　 3、现值指数法分析计算公式：现值指数=累计总流入现值/累计总流出现值=投资期内月租金现值之和/按揭首期房款、保险费、契税、维修基金、家具等投入、投资期内按揭款、投资期内物业管理费等现值之和

　　 现值指数法不仅解决了多套投资的收益分析，还考虑了资金的时间价值，可以比较全面地反映一个物业的各方面因素，是较理想的投资分析工具，因此，多被一些机构投资者所采用，但由于计算比较复杂，个人投资者使用起来比较麻烦。

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