写字楼的物业管理-概述

改革开放后，特别是80年代后期开始，外商积极进军国内房地产业，投资新建了大量的现代化商业大厦，其中包括不少专用于大型公司机构办公、经营的大厦，即人们通常所称的 写字楼。“写字楼”一词主要是由那时起从香港传入内地，并很快被广泛引用的，它具体是指以出租办公室为主的收益性物业，是各类公司、机构集中办公、开会、进行商务洽谈等业 务活动的场所。写字楼是商品经济和社会专业化分工发展的产物，它的出现大大缩短了社会各行业、各系统部门、公司机构人员的空间距离，为他们集中办公，进行商务、公务往来等 提供了极大的便利。我国内地党政机关、各大系统行业、企事业单位的办公楼宇属于广义的写字楼宇范畴，非本章所述重点。
 
　　一、写字楼的分类
　　现代社会，写字楼数量众多，风格特色各异。不同类型的写字楼对物业管理的要求会有 所不同。因此，熟悉写字楼的一般分类，对做好相应类型写字楼的物业管理十分必要。从不同角度，我们可以把写字楼分成以下类型：

　　1.按建筑面积的大小，可分为小型、中型和大型写字楼

　　(1)建筑面积在1万平方米以下的，称为小型写字楼；

　　(2)建筑面积在1万～3万平方米之间的，称为中型写字楼；

　　(3)建筑面积在3万平方米以上的，称为大型写字楼。

　　大型写字楼有的建筑面积可达十万平方米以上，如美国纽约的世界贸易中心大厦、香港 的中环中心大厦等。

　　2.按功能可分为单纯型、商住型和综合型写字楼

　　(1)单纯型写字楼，就是写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能(如公寓、展示厅、餐饮等)。

　　(2)商住型写字楼，就是既提供办公又提供住宿的写字楼。这类楼宇又分为两种：一种是办公室内有套间可以住宿，如上海的启华大厦；另一种是楼的一部分作办公用途，另一部 分作住宿用途，如北京的国际大厦。

　　(3)综合型写字楼，就是以办公用途为主，同时兼具多种功能，如兼作公寓、餐厅、商场、展示厅、舞厅、保龄球馆用途等的写字楼，但各功能部分所占楼宇总面积的比例都不会 太大，用于办公的部分依然是主要的，否则便不称其为写字楼。广州的中信广场、世贸大厦便属这种类型。

　　3.按现代化程度可分为智能型写字楼与非智能型写字楼

　　智能型写字楼：具有高度自动化功能的办公大楼，即本书第9章所述的用于办公用途的智能物业；反之，传统的、不具备现代功能的写字楼即为非智能型写字楼。智能化是写字楼 发展的方向，90年代后期建造的大型高层写字楼多为智能型写字楼。

　　4.按建造等级、所处位置和物业管理的档次等，可分为甲、乙、丙级写字楼

　　(1)甲级写字楼：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的自然状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力与新建成的写字楼相当；有完善的物业 管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务。

　　(2)乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存 在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

　　(3)丙级写字楼：物业已使用的年限(楼龄)较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的自然磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入租客的需 求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。

　　二、写字楼的特点
　　一般说来，写字楼具有如下的显著特点：

　　第一，写字楼多建于城市中心的繁华地段。由于大城市交通方便、经贸活动频繁、信息 集中通畅，所以，各类机构均倾向于在大都市的中心地带建造或租用写字楼，以便集中办公、处理公务和经营等事项。以金融、贸易、信息为中心的大城市繁华地段，写字楼更为集中 。

　　第二，建筑规模大，各类公司机构集中。写字楼多为高层建筑，楼体高、层数多、建筑 面积大，办公单位集中，往往能会集成百上千家国内外大小公司机构，人口密度大，涉及面广。

　　第三，建筑、设备现代先进。为吸引有实力的公司机构进驻办公，满足他们体现身份、 高效办公的要求，写字楼一般所选用的建筑材料都较为高档先进，外部装饰也强调有独特的线条、格局和色彩，内部一般都配有先进的设施设备，如中央空调、高速电梯、监控设备、 现代资讯手段等(这方面的最新集中体现便是现代化的智能办公大厦)。

　　第四，功能齐全，设施配套，有独特方便的工作、生活系统。现代写字楼宇有服务前台 、大小会议室、小型酒吧、车库等，综合型的写字楼宇还有餐厅、商场、商务中心、银行、邮电等配套服务场所设施。因此，能为客户的工作和生活提供很多方便，满足他们高效办公 工作的需要。

　　第五，使用时间集中，人员流动性大。一般来说，写字楼物业使用时间比较集中，多数 都是在早上8点以后、下午6点以前。上班时间，整个物业人来人往，川流不息，下班后人去 楼空，冷清异常。这一特性决定了写字楼物业管理也必须有相应的特殊安排。

　　第六，经营管理的要求高、时效性强。由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备复杂 先进，加之进驻的多为大型客户，自然各方面的管理要求都较高；另外，由于写字楼具有收益性物业的特性，高的出租(售)率是其获得良好稳定收益的保证。经营管理不当，就不能赢 得客户，甚至会马上失去已有的客户，而当期空置即意味着当期损失，所以其经营管理的时效性极强。

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