中小房地产企业超越之路－－产品战略

    在房地产经营过程中，产品处于最核心位置，其运营是始终围绕产品的开发和销售进行。作为中小型房地产企业来说，产品的优劣是能否继续生存下去的第一步，同样也是关键的一步。

    根据辞典和社会经济学的解释，产品即劳动产品的简称。为人们有目的的生产劳动所创造，能满足人们某种需要的物品。没有消费，产品就不能被最终证实。在商品经济条件下，产品具有商品的形式。

    这里我们需要注意几个关键点：“满足人们需求”、“没有消费不能成为产品”。也就是说，具有商品性质的产品，基本功能是满足人们的需求，并通过交易转化成为利润，需求引领着消费。引申到房地产行业中，就是需要做出消费者需要的房地产产品，并进行销售。

    道理很简单，但是却需要我们认真的研究，因为现实中的多数开发商显然已经忘了产品是为了满足消费者的使用需求，只会拼命的炒作，告诉消费者项目会如何的升值。也许会有些消费者冲动的购买，但是需要记住的是产品不管吹嘘的多么优秀，也只有在使用中，才可能被大众否定或认可。而产品的认可才是房地产商树立起自己品牌的关键。消费者认可了产品，才可以在市场中胜出，并且长久的发展壮大。

    在商品极大丰富的今天，房地产市场已经从卖方市场转移为买方市场，由买方决定产品的价值，那种仅能满足消费者基本的居住需求的产品显然已经无法吸引人们，人们需要的是能够满足他们各方面要求的产品。无法开发、设计出能满足买方需求的产品，就无法在竞争激烈的市场中抢夺份额，只能被市场无情的淘汰。

    有一个著名的“木桶原理”，说的是木桶能够盛多少水，是由最短的一块木板决定的，只要有一块木板很短，其它的再长也不可能多装水。

    对房地产产品而言，我们可以借用“木桶原理”加以阐释。房地产产品本身包含很多内容，产品的设计、产品的质量、产品的价格、产品的服务等等，哪个方面被消费者的不认可都会影响到产品转化为商品的过程，会影响产品的销售、赢利，甚至未来的命运。

    一、产品设计在房地产中，产品的设计是第一个环节，这里的设计包含的内容为地理位置的选择、社区的规划设计、户型设计等等内容，即牵扯到产品本身和外在的因素，都可以被涵盖在产品的设计中。

    1、地理位置一个好的地理位置，是开发商竞相争夺的，行业内有句话“地段、地段，还是地段”，充分道出了地理位置对于开发商利润的影响。这话来源于人们的居住习惯，人是群居类动物，天生有对于人群的趋向性。所谓好的地段无非是交通便利、商业配套齐全、环境良好。这些是人们出于对自己工作和生活的考虑，所以对于交通的便利、生活配套比较关注。所以，我们承认优秀的地段会带给开发商丰厚的回报。

    但是需要看到的是，在土地公开挂牌的今天，地价呈现出直线上升的势头，中小企业没有实力与大公司一样付出重金抢占同一地块。综合成本的压力使得中小型地产公司面对优越的地段只能望而生叹。

    其实作为中小企业的开发商在选择项目地块时，未必要跟大公司争抢那些看似繁华，却成本负担极高，影响资金周转的地段。完全可以去考虑目前距离较远，但是在建设期间，市政规划在一段时期内可以延伸到的地段。这样，随着工期的进展，区域市场也慢慢的活跃起来。

    另外可以考虑那些地理位置较好，但是由于面积较小，大型公司看不上的地块。这样以来，由于综合成本较低，前景看好，资金实力不是很强的中小型房地产企业才可能避免与大型企业的正面竞争，获取利润。

    中小型房地产企业在对于产品的地段选择中绝对不可以跟风，而是需要谨慎分析是否适合自己的资金实力，销售前景是否看好，再选择开发的方向。

    2、社区规划谈到社区规划，就牵扯到两个问题，一个是容积率，一个是建筑、景观规划。

    社区的容积率是令许多开发商头疼的问题，容积率低了，建筑密度降低，消费者居住舒适了，开发商可回收资金的面积就少；建筑密度的利润获取和消费者是否认可的风险交织、纠缠在一起，这似乎是两个极端，但是只要分析了其中的关键，一切问题就会迎刃而解。

    作为钢铁森林里的都市人，对自己居住社区的规划环境要求是看房的重要因素之一，只有认可了社区的规划，才会购买，开发商的资金才会有回报。而如果不顾一切的追求高利润，当消费者不置可否时，所谓的巨大利润也就成为了建筑垃圾。看到这里，我们就应该明白了，关键问题是没有消费者的认可，开发商自己谋思的高容积率的巨额利润不过是画饼充饥。作为中小型房地产开发商在面对项目时，尤其需要仔细盘算利润，切不可逐利心切，反而自咽苦果。

    从建筑规划角度来说，大型公司可以不遗余力的去规划社区的建筑、景观，什么好看就规划什么，极尽奢华之感。作为中小型企业，是无法去比拟的，但是作为最基本的要求，只需要规划合理，一方面作到曲径通幽，可以使人随时有新鲜的感觉；一方面又要通畅，以保证人们的安全需求，不至于发生抢劫等恶性事件而无法得知。毕竟自然、原始的规划也是一种返璞归真。

    再就是林木的设置，应该移植适宜本地生长却不易招蚊虫的树木，配以少量的外地植物调剂就可以了，合理的利用成本也是获取利润。总之，对于小中开发商而言，整体规划合理、环境良好的小区，是对潜在消费者的无形的广告，能否成功获取利润，这都是必须的。

    3、户型设计目前市面上可以看到的房地产产品，其户型规划大都比较合理。但是除去价格因素外，我们发现许多项目依然购买者甚少，作为中小房地产企业，要比大型企业更加重视户型的设计，但是这不代表需要去重金邀请所谓的知名大师，而是需要开发商自己认真研究，从2口之家、3口之家、甚至更多人口的家庭实际需求去考虑。

    当然了，我们不可能完全满足这些个体要求，但是必须尽可能的找到其共同点，来完善自己的产品。

    二、产品质量房地产产品虽然有着和普通商品一样的性质，但是其作为固定资产的属性决定了其不能如普通商品一样的重复消费性，基本上是一个家庭只购买一次，并且陪伴一生。

    在这种情况下，作为开发商就需要严把质量关卡，从开始的地基到最后的防渗、户外门窗，都需要将质量做好，因为这些同样是影响开发商口碑的关键。

    一个好的产品质量是会让消费者一生满意的，如果偷工减料，在销售中会被业主察觉，拒绝签定合同或者被起诉的。而如果在使用数月或者数年出现问题，那么对于开发商的长久发展来说，显然是个更坏的消息，会被消费者和趁虚而入的对手挤出游戏。

    三、产品价格谈到产品的价格，就需要谈论另一个问题，作为成长中的中小型企业，是追求利润最大化呢还是追求合理的利润？

    作为中小型企业，在资金的持久性上无法和大型企业相抗衡，在大型地产以雄厚的资金做背景与消费者就价格高低僵持时，那么最为明智的做法自然就是通过降低运营成本来降低销售价格，尽可能达到快速销售，资金回笼再另行开发，以速度弥补利润。

    降低综合成本，降低产品的销售价格，是小型企业的特有优势，也是大型企业无法比拟的，合理的利用这一优势，在保证各方面质量的前提下，尽可能的压缩成本，这其实就相当于多赚取了利润。

    四、产品服务物业服务作为开发后期直接面对居民的形象工程，是开发商后期项目能否叫好卖座的因素之一，不可以为了减少成本而自行成立公司运营，更不能简单的理解为仅仅是保安和清洁。物业是以人为本的最好写真，所以需要仔细规划，并将开发的楼盘物业作为自己的典范，即使运营成本有所超出，但是和广告相比，其效果更好，资金支出更少。

    总之，中小型开发商需要使产品达到尽善尽美的程度，因为产品的方方面面都关系到企业的直接利润和未来的长期利润。只有通过产品树立起公司的品牌，才能为公司的长远发展打下坚实的基础.

本文关键字：产品  房地产企业  战略  超越  房地产公司，房地产公司