万科地产盈利模式直面考验

    3月21日，万科集团（万科A，000002.SZ）发布年报称，2007年万科实现营业收入355.3亿元，实现净利润48.4亿元，同比分别增长98.3和110.8%。

    “面对新的市场环境，万科将采取理性应变的经营策略，继续推进装修房战略，预计2008 年装修房新开工比例将超过80%。”万科集团总裁郁亮说。

    发力土地储备

    年报显示，万科去年用409亿元新增土地建筑面积合计1142万平方米，按万科权益计算的建筑面积934万平方米，其土地储备已高达1821万平方米。

    “在项目获取上，万科将继续坚持稳健投资的经营风格，加强和各类存量土地拥有者的合作，同时严格控制高端项目比例，提高针对刚性需求的小户型产品的比例。”万科在年报中表示。

    对此，郁亮表示，万科具备在短期内进一步扩充项目资源的能力，但会选择更合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力。

    仅在今年1月份，万科在短短的一个月时间里，总耗资29.94亿元，在上海、东莞、成都获取4块土地，总建筑面积逾百万平方米。

    “万科2007年的业绩增长是由于销售价格和销售面积双双大幅增长。”东方证券的研究报告认为，在过去几个月的销售淡季中，万科通过各种营销手段，加快尾盘的销售进度，实现了资金的快速回笼。

    光大证券房地产行业分析师赵强也认为，正是由于售价的提升，万科的毛利率比上年提高了5.8%，成为利润增长的另一大动力。

    “显然，在去年楼市价量齐升的顶峰期，万科选择了‘加速推盘’而非‘捂盘惜售’的正确策略。”赵强表示。

    东方证券报告显示，万科去年的拿地策略也与其对楼市的谨慎判断一脉相承，扩张速度有所放慢。2008年万科的新计划开工面积为848万平方米，增速从2007年的55%下降至9%，但竣工面积增速提升至55%。

    “如果房价不能大幅提升的话，2009年万科的增速可能放慢。”赵强说。

    盈利模式或将面临考验

    “去年万科销售额达到了523.6亿元，创下了房地产企业销售的新纪录。”郁亮说，“这是值得骄傲的事情。”

    但按照万科2004年的规划，在连续10年年增长30%之后，2014年该公司销售额将达到1093亿元。为了达到这一目标，目前万科正全力推进产业化，以加快企业运转周期。

    而2008年将是万科工业化技术更大规模试验的开始，全年开工面积预计将超过60万平方米。同时，万科将建立深圳、上海及北京工业化产品研发基地，完善东莞工业化技术研发基地，形成集团建筑技术研发工作平台。

    “万科近年来在生产方式、管理模式、产品质量等各方面所做出了的一系列部署，所有这些都围绕着一个话题，即如何打造新的适合千亿销售目标的企业增长的运营平台。”郁亮说。

    但赵强表示，过去一年，相对保守的扩张速度使得万科与竞争对手的差距有所缩小。同时，从2007年的业绩指标来看，万科的盈利能力与保利、金地、招商相比，并未表现出明显的优势。

    从目前其他公司的土地储备来看，保利地产的土地储备已达1547万平方米，金地和招商也在日益缩小与万科的差距。

    “万科在资金方面是充裕的，其去年532亿元的现金回笼（销售收入）也尚未全部用完，另外发行59亿元公司债的计划尚未实施。”赵强认为，但随着公司规模的扩大和房地产市场的调整，万科追求“市场份额+周转速度”的盈利模式或许正面临着考验。

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