房地产市场的调查与研究

     （1） 决定调查方式
     调查人员运用访问调查、电话调查或通讯调查时，对于调查表内容的设计不一样。目前，业内的市场调查，大部分都忽略了市场调查表，造成调查结果不理想。在调查时前，针对不同的调查内容，采用不同的调查方式，设计不同的调查表，设计有针对性的调查问题，其结果会有很大的使用价值。
     （2） 决定采用哪一种类型的问题
     调查问题的设计有很多种，不同的目的有不同的问题设计方式，常采用的问题有以下几种类型：多项选择问题，自由做答问题和双面问题。
     （3） 设计调查表问题时应注意的事项
     ① 问题要力求简单清晰，使被调查人一看就能明白问题的内容。
     ② 问题本身不用模棱两可的话语，运用简单通俗的文字。一个问题不能由两个以上的主题或内容。
     ③ 问题的文字间不要使用有引导性的问句，不要含有暗示。
     ④ 避免提出涉及私人的问题，避免提出不合理问题。
     ⑤ 注意问题的排列顺序。前几个问题设计的要简单有趣，以引起被调查人的兴趣和合作。问题的衔接要合理而自然，避免因主题的改变造成被调查人理解上的混淆。
     4、 选样
     由于消费者的数目庞大，想要调查全部消费者是不现实、不经济的。因此要在全部消费者中，选择一部分具有代表性的进行调查，即选样或抽样调查。抽样调查方法很多，比较常用的有：
     （1） 随机抽样法
     随机抽样是指在整个群体中随机抽取若干个体作为样本，抽样者对于个体不做任何有目的的选择，全体中所有个体均有被抽取的机会。常用的抽样法有等距抽样、任意抽样、利用随机号码表。
     （2） 计划抽样法
     计划抽样法是按照某种标准，从全体对象中选取若干数目作为样本。所谓标准，多数情况是指中等形状，中等程度，中等品质或中等数量而言。例如地况调查表选取中等价格不太高也不太低的土地为调查对象。
     （3） 分层抽样法
     分层抽样法是将全体按照某种分类标准（如性别、职业、收入、家庭状况等级）分为若干组，每一组称为一层。然后从每一组中选取一部分个体作为样本。
     5、 资料整理与分析
     从被调查者处收集来的资料千差万别，在编制调查报告自前，必须先进性资料的整理，这样做也有利于资料的保存。主要有以下过程：
     （1） 编辑。编辑的目的在于发现并剔除调查资料中的错误部分，如调查人员的主观偏见，答复者有意敷衍或不精确回答，有矛盾的答复等。
     （2） 编号。用数字符号代表资料，使资料易于编入适当的类别，更有利于录入计算机进行处理。
     （3） 制表。将已分类的资料有系统的制成各种统计表以便分析和归纳。
     （4） 分析与解释。因为绝大多数资料的收集均取自样本，故样本的可靠性必须测定。所谓可靠性是指样本的平均数与总体群的平均数可能有多大的差别。通常样本的平均数的标准误差越小，则样本平均数与总体群平均数的差异就越小，样本平均数的可靠性就越大。
     6、 报告的准备与提出
     市场调查之后，必须制作调查报告，供决策参考与应用。因此，报告的准备必须详尽，扼要而属实。报告书内容的组织要目标明确、有条不紊、重点分明，使读者在短时间内就能够得到一个总体的印象。
     关于报告内容的纲要，美国营销协会曾经拟定了一份市场报告的标准大纲，可以作为我们的参考：
     一、导言
     1、 标题、扉页
     2、 前言
     （1） 报告根据
     （2） 调查的目的与范围
     （3） 使用的方法
     （4） 致谢
     3、 目录表
     二、报告主体
     1、 详细目的
     2、 详细的解释方法
     3、 调查结果的描述与解释
     4、 调查结果与结论的摘要
     5、 建议
     三、附件
     1、 样本的分配
     2、 图表
     3、 附录
     7、房地产市场调查报告提纲
     一般而言，房地产市场调查人员所拟写的市场调查报告应当包含以下内容：
     （1） 前言
     （2） 当前市场分析
     （3） 区域市场调查与分析
     （4） 主要个案分析与比较
     （5） 本案基地与环境分析
     （6） 规划分析建议
     （7） 价格与贷款政策
     （8） 推出时机分析
     （9） 结论
    房地产市场的调查与研究

     四、 市场研究的类型
     市场研究的主要类型可以作如下划分：
     1、 消费者研究
    买方市场，消费者导向是房地产营销的主流。如何满足消费者的需求，是房地产开发商和经营者能否生存的理由与迫切的需求。一般而言，消费者研究就是回答5W，即何人（Who）、什么（What）、何地（Where）、与如何（How）。在房地产市场里即分析谁是使用者与购买者，其购买与使用什么类型的房产，购买使用的动机是什么，何时、何地以及如何购买。
     （1） 何人（Who）
     人口数量
     性别比例
     年龄分布
     教育程度
     职业
     收入
     居住形态
     社会阶层
     谁是使用者
     谁是购买者（谁决定购买）
     （2） 何地（Where）
     购买者地域分布（区域差别）
     购买动机
     购买理由
     购买用途
     （3） 什么（What）
     产品规划
     外观造型
     面积
     环境
     地点
     格局（阳光、通风、朝向）
     建材
     公共设施

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