大型住宅项目的开发与营销

　　B部分
　　根据用地规模，小区拟采用居住区、居住小区居住组团等一个较完整且清晰的三级管理模式。结合地形及道路网骨架，分为五个居住小区，三个公寓式居住小区共分为18个居住组团，两个别墅式的居住小区则Lj350m2－500m2来划分每住户用地。以上的居住区划分模式使每个居住组团的用地面积控制在7-10公顷左右。300-500户为一个组团，便于管理。配套的公建分别布置在：（1）沿两个主人口（迎宾路及兴业大道）布置；（2）沿第一、第二小区之间的步行街两恻布置Z（3）沿山脚下不规则的地形布置；（ 4）沿主要的环行路边布置。其基本原则是尽量不占用居住小区的用地，方使封闭小区的管理，使居民的生活方便。其服务半径一般控制在500米左右。上述的小区结构
和功能分区也便于兴建单位分期建设施工。
　　C部分
　　1、根据居住区的规模、小区功能结构，结合地形的特点，居住区道路系统的设置原则是尽量做到短、捷、顺，且与各小区交通联系方便，其基本做法也按三级道路管理。
　　A、居住区主干道设 12米宽的全区环行路网。
　　B、居住小区内的通道设6米宽的半环形双车道。
　　C、居住小区组团内的宅前小路设2．5米宽的单行道。（在组团内不穿行，仅局部有小场地）
　　通过以上道路分级规范化，可满足居住区内部的交通联系（通过居住区的“穿梭巴”接送住户出入与城市路网相通）。这样的路网设计一般至居住组团距离不超过100米，交通方便、满足消防、疏散、地下管网埋设、道路绿化及居住小区的排水等综合考虑，有一定的经济效益，方便生活、
方便管理，符合以人为本的设计指导思想。
　　2、为贯彻“适用、经济、安全、美观”的建设方针，结合已有的地形地貌，为使居住区联系便捷，因此规划的内环路西起三人口的迎宾路，位于第一、二居住小区之间往东行，途经五星级酒店之南侧绕山脚走，与山脚下的康乐中心及第三、四、五居住小区联系。其一端接东南角的兴业大道，作为整个居住区的消防、安全、辅助出口；另一端留一出口与将来的可持续发展用地接通，为方便串通各居住小区，从主干道往南下移300-250米，在两个大土坡之间穿行一条环行道，其尾端与步行街接通，头部与兴业大道伸入的环行道接通。申于该内环路的首尾均与原有的两条已建道路（迎宾路、兴业大道）相接，所以居住区的三干道较经济、便捷。
　　3、为实施上述居住区内环路的交通便捷、平顺，规划设计路网时将原有地形中人为开发的土坎后的小山坡削平，而将控方填至居住区西北角的低洼地。这样的处理除了使内环路畅顺外，也解决了从居住区人口的视线遮挡问题。
　　第6操作环节：大型项目规模化开发的五大支柱　
　　支柱A：发展商的开发能力
　　包括资金实力、开发经验、显然，那些实力不够的中小开发商是无力拿下大型开发项目的，仅地价一项就可将他们拒之于市场门外，因此土地将向实力雄厚的大地产商集中。当然，这并不是说那些中小开发商在这种格局下无所作为了，它们可以通过合并、合伙、合作的形式联合起来共同开发。不过，这在现时情况下也并非易事。
　　支柱B：土地供应制度
　　发展商土地的取得和现实占有情况显得颇为复杂，例如，一些单位特别是国企在历史上吃进了大量土地，现在它可以通过卖地来获利，这就致使一些土地流入市场。
　　比如一些并没有开发经验的实业公司，手头有了钱，想“进军”房地产来赚钱，于是它可以参与拍卖、招标，获得单项开发资格。对于这些实业公司或投资公司来说，进入房地产市场的唯一“门槛”就是资金多寡。只要它有足够的钱，又有足够的兴趣和信心，那么它大可进军房地产领域，所以说市场进入门槛是不高。
　　支柱C：市场制度
　　这一问题要说明的是，如果深圳楼市要走规模化道路，应具备一种什么样的外部调拨条件？如何促进楼盘规模化开发？其实主要就是两个问题一是大的发展商如何购并小开发商，从而不断发展壮大；二是小的一开发商之间如何联合。
　　这两个问题都不容易解决，为什么？最重要的一点就在于企业的市场化程度不高，目前真正上市的房地产公司不多，公司的购并、联合缺乏一种有效的途径。而诸多中小开发商，在购并一事上支持的少、反对的多，他们不想受制于人，只想自己干，在土地里刨出一个“金娃娃”。
　　支柱D：房地产产品特点
　　这种产品不像普通的非耐用消费品，它不可移动，“一锤定音”后再难改变。所以即使公司合并成功，也不可能把土地搬到一块去开发。
　　支柱E：消费空间的制约
　　房地产开发和楼盘规模不可能无限制地扩张，它必然受消费总量的制约。
　　第7操作环节 大型项目开发竞争手法示范
　　手法A：提炼项目销售的独特卖点

楼盘名称

卖点

奥林匹克花园

运动就在家门点

丽江花园星海洲

E-生活

光大花园

大榕树下，健康人家

碧桂园

给您一个五星级的家

奥林匹克花园——“运动就在家门口”

　　该项目位于番禺，离丽江花园很近，由广东金业集团有限公司和中体产业股 份有限公司联合开发。其开发主题正如其名称所显示时是体育运动。但这 次并不是一个噱头，而是动了真格的。现在楼还在盖和卖，但一个巨大的运 动会所已经建起来了，并已部分投入使用。运动会所里面几乎包含了所有主 要的运动项目，经常举办培训班，并聘请国内著名教练执教。

丽江花园星海洲——－E生活

　　星海洲的3栋高层楼宇即粤风阁、粤雅阁、粤颂阁引入了“E一生活”概念，即 电子化（ ELECTRONIC LIFE）生活。它是以丽江花园的成熟社区为基础，由 强大的2兆宽频光纤内部网络为技术支撑，通过具有安全防卫、管理服务、购 物娱乐、电子商务、低费用的无限次高速上网等智能系统和技术的应用，将 家居生活变得更方便、更自由自在、更人性化，充满智慧。 除丽江花园星海洲外，广州碧桂国也引入了智能住宅概念，主要包括两个方 面：
　　a、具有一卡通功能的碧桂国金穗卡
　　b、社区生活困电子系统化

光大花园-“大榕树下，健康人家”

　　光大花园的规模很大，但这还不是它的主要卖点，它的最重要卖点是小区内的大榕树 （地块原来就固有的），因此策划代理单位上给它提炼的主题广告诉求语是“大榕树下， 健康人家”。

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