别墅开发模式

　　因此穆天子山庄发展商果断决策，在这个空白区域发展高档物业，不但吸引了不少广
州的客人，附近佛山、南海一带的买家更络绎不绝。
　　核心要素C：别墅项目定位策略
　　广州市郊别墅在过去未能形成气候，定价太高、销售缓慢是一大主因。除了因为前几年政策上的因素、地产过热因素使得开发成本高企之外，发展商对别墅市场的过高估计也是原因。在南湖附近的几个别墅盘，除了南湖庄园、松园山庄是宅基地，价格稍低外，其他接盘均价都在六七千元每平方米之上。最高是金湖花园售价达至一万三千元港币每平方米。相形之下，广州郊外的别墅盘均价在四五千左左右，无疑在市场中更有竞争力。另外，市郊别墅以前不注重规划配套，相比郊外如顺德、番禺的某些别墅盘也是欠缺的地方。松园山庄作为近郊接盘较成功的例子就是因为规划较为合理，虽然其性质是宅基地，定价也不低，均价超过五千元每平方米。
　　核心力素D：别墅项目规划策略
　　不少大型楼盘的总体规划仍停留在行列式、兵营式的水平，而穆天子山庄的发展商特意聘请香港石安空间创建有限公司和顺德设计院的名师精心布局，依山形水势将山庄划分为18个各具风格的小区，每个小区都有自己的中心景观及主题，别墅排列错落有致，宛如凝固的田园交响乐。散点布置，不同于中心围合的景观控制论。
　　核心要素E：别墅项目建筑风格策略
　　别墅的建筑标准
　　在设计上要有独特的建筑风格和非常合理的别墅使用功能
　　须有必要有配置和多方位功能服务
　　应采用先进的建筑工艺、技术和材料综观珠三角现时的一些著名别墅楼盘，其建筑外形仍难以摆脱当地乡土气息（俗称农民楼），而穆天子山庄的发展商直接引进了北美最受欢迎的别墅户型，简洁明快，朴实无华，独立车库、中空大厅、落地门窗等等，每一个细部都散发着浓郁的北美风情。
　　核心要素F：别墅项目室内设计策略别墅项目室内设计要点
　　别墅的建筑与室内设计以“自然健康、舒适环境”为原则，风格淡雅清新，内部配套设施高档齐全。为了保证主业使用的舒适和便利，主要从以下几个方面考虑：
　　（1）功能分区合理
　　（2）空间宽敞，满足功能需求，保证舒适性
　　（3）建筑、室内配套设备强调“环保、舒适、宁静、安全”
　　（4）考虑家庭结构，适合不同年龄人群居住
　　核心要素G：别墅项目结构风格策略
　　在普通人眼中，别墅一直是时尚、经典、舒适、豪华居住条件的标志，但以往众多别墅“农民屋”式的外形与结构，却令不少高品味的消费者大失所望。近年，不少外国建材公司在深入中国房地产市场的同时，也带来了结构风格各异的新式木结构别墅和轻钢结构别墅。
　　1、木结构别墅
　　木结构是美式别墅中历史最悠久的结构方式。据研究，美国的木结构房屋最早可以追溯到十八世纪一而目前美国已建的113万栋别墅中、就有98%属于木纪构由此可见，木结构房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和风雨。
　　木结构别墅中几乎所有的建造材料都是各式各样的木材制品，而这些木材制品在生产过程中，经过不同的生产程序，已经具有防潮、防虫、耐高温等特点一与普通的砖混结构房屋相比，木结构别墅建设的成本低、环保、抗震等优点更是显而易见的。不过，木结构房屋最大的特点，还是其上下层墙面不用全部对齐、为楼面设计提供了无限的想象空间。
　　可见、木结构别墅是喜欢怀旧、追求休闲的最好的选择。
　　2、轻钢结构别墅
   近年广东省内兴建的新式别墅

　

近年广东省内兴建的新式别墅 广东南海穆天子山庄别墅 轻钢结构 深圳仙湖山庄别墅 木结构 广东紫云山庄高尔夫社区别墅 轻钢结构 深圳蛇口鲸山美式别墅 轻钢结构 汕头海外商品公司会所及豪华别墅 木结构

　

　　轻钢结构是近年由国外引进的新兴建筑理念之一，是在木结构基础上的新发展，它以部分型钢与镀锌轻钢作为房屋的支承和围护，具有极强的坚实性、防风、防震性以及更好的防虫性、防潮性、防火性、防腐性和随心所欲的可塑性，并具有很强的绿色环保概念。
　　轻钢结构别墅外形新潮、豪华，深得时尚人士的青睐。
　　核心要素H：别墅项目户型策略
　　新式别墅结构先进，款式多样，结构简易，装修现代齐全，面积在250平方左右。一楼为公共活动空间，二楼为私人生活空间的两层式别墅是符合中国人生活方式的主流类型。在造价方面，包括整体装修在内，造从显吸4000元/平方米左右的新式别墅亦是较合理的选择。
　　核心要素I：别墅项目物业管理策略
　　随着房地产市场逐步成熟完善，购房者的理念逐渐由感性化转变为理性化，不但对硬件要求高，而且对物业管理“软件”要求更加挑剔。深圳目前主要别墅盘选择的物业管理公司详见下表

　

项目名称 发展商 物业管理公司 青青山庄 南油房地产开发公司 南油房地产开发公司 东方花苑 华侨城房地产公司 华侨城物业管理公司 棕榈泉别墅 棕榈泉物业发展公司 中海物业管理公司 田园居 田园居房地产公司 中海物业管理公司 金海滩度假别墅 深圳金海滩旅游度假俱乐部公司 华乐新苑公司 怡景别墅 深圳房地产公司 深圳物业管理公司

　

　　深圳早期开发的别墅大多自己开发自己管理，相对管理质数普遍偏低，专业水平较差，很难体现“以人为本”的理念。明智发展商也认识到高素质的物业，尤其要由高素质的物业管理公司管理。近几年开发的别墅，发展商慎之又慎，选择深圳顶级物业管理公司，力求把别墅这种高档物业的相关配套服务做到最好。
　　核心要素J：别墅项目配套设施策略
　　别墅物业一般比较注重外界自然环境、远离城市的喧嚣，所以难以追求与物质环境的丰富统一，物业生活娱乐配套设施就显得犹为重要，具体项目如所列。

　

项目名称 配套设施 青青山庄 高尔夫球练习场、图书馆、棋牌室、商务中心、健身房、游泳池、住户专车 金海滩度假别墅 商务部、餐饮部、室内运动（桌球、健身中心）、网球场、游泳池、超市 棕榈泉别墅 保龄球室、壁球场、桌球室、健身室、图书馆、全天候游泳场、室内
高尔夫练习场、钢琴吧 东方花苑 会所（尚在建设） 田园居 游泳池、网球场、商务中心、图书馆、超市、美容美发

　

　　深圳别墅生活配套设施逐步提高标准、全面完善。别墅居民的高指数生活标准下，健康无疑为最重要，所以健身运动场所是物业配套中的重要环节，从近年别墅项目可见一斑，比如，田园居、齐明别墅，在会所设施确良更加设丰富的健身运动项目，如高尔夫球练习场、壁球场等。
　　第3操作环节：别墅项目致胜的五大支柱
　　支柱A：套造别墅物业的建筑艺术风格
　　别墅物业对建筑艺术风格的追求超过其它一般住宅对建筑艺术风格的追求，这是由别墅物业本身特征和对环境的要求造成的。建筑艺术风格，就是建筑的本体特征，通过建筑造型、材料、颜色、柿物等因素综合表现出来。建筑艺术风格对于物业的价值影响程度在别墅物业上的表现，超过其它各种物业。因为别墅物业充分体现和满足了人们心理存在的各种嗜好及人们生来就存在的独异性和尊重感。

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