房地产开发企业土地增值税会计与税务处理

　　国家从1994年起开征了土地增值税，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，均应缴纳土地增值税。土地增值税按照转让房地产的增值额和规定的税率计算征收。2006年12月国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），明确了房地产企业土地增值税由原来的预征为主的缴纳方式改为清算缴纳方式，再加上其超率累进制的计算方法（税率最高可达60%），使得土地增值税在房地产开发企业众多的税费当中成为与营业税、企业所得税并列的三大税种之一，其在公司的税费中所占的比重越来越大。按照《土地增值税暂行条例》的定义，土地增值税是为调节“土地增值收益”，对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款。房地产开发企业的土地增值税成本，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面还要按照税收政策的要求进行税务处理。因此，房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理也有其独特性和特殊性。

　　一、土地增值税的会计处理

　　从会计核算角度看，房地产开发企业土地增值税成本具有以下特点：一是土地增值税成本的计提（营业税金及附加）应以会计中的权责发生制为基础，并符合配比原则的要求；二是土地增值税成本的支出应以税法中的规定为基础。房地产开发企业应设置“营业税金及附加——土地增值税”、“应交税费——应交土地增值税”和“待摊费用——预缴土地增值税”等账户来对企业的土地增值税成本进行核算。如果企业同时开发多个项目，还应该分项目进行明细分类核算。目前房地产开发企业www.fangxiucai.com主要采取的是预售制度，故本文只对这种情形进行讨论。由于房地产开发行业自身的特殊性，在房屋建设中企业先取得对客户的预售收入，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。税法中规定，对于预售收入按照一定的比例预征土地增值税，待项目清算完毕后再多退少补土地增值税款。

　　（1）取得预售收入时，公司需要按照预售收入的一定比例预缴土地增值税，账务处理如下：计提时，借记“待摊费用——预缴土地增值税”，贷记“应交税费——应交土地增值税”；实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”。

　　（2）项目竣工后符合收入确认条件时按照当期的结算收入、成本自行以土地增值税清算方式计算的当期结算收入应承担的土地增值税费用：借记“营业税金及国家从1994年起开征了土地增值税，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，均应缴纳土地增值税。土地增值税按照转让房地产的增值额和规定的税率计算征收。2006年12月国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），明确了房地产企业土地增值税由原来的预征为主的缴纳方式改为清算缴纳方式，再加上其超率累进制的计算方法（税率最高可达60%），使得土地增值税在房地产开发企业众多的税费当中成为与营业税、企业所得税并列的三大税种之一，其在公司的税费中所占的比重越来越大。按照《土地增值税暂行条例》的定义，土地增值税是为调节“土地增值收益”，对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款。房地产开发企业的土地增值税成本，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面还要按照税收政策的要求进行税务处理。因此，房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理也有其独特性和特殊性。
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　　一、土地增值税的会计处理

　　从会计核算角度看，房地产开发企业土地增值税成本具有以下特点：一是土地增值税成本的计提（营业税金及附加）应以会计中的权责发生制为基础，并符合配比原则的要求；二是土地增值税成本的支出应以税法中的规定为基础。房地产开发企业应设置“营业税金及附加——土地增值税”、“应交税费——应交土地增值税”和“待摊费用——预缴土地增值税”等账户来对企业的土地增值税成本进行核算。如果企业同时开发多个项目，还应该分项目进行明细分类核算。目前房地产开发企业主要采取的是预售制度，故本文只对这种情形进行讨论。由于房地产开发行业自身的特殊性，在房屋建设中企业先取得对客户的预售收入，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。税法中规定，对于预售收入按照一定的比例预征土地增值税，待项目清算完毕后再多退少补土地增值税款。

　　（1）取得预售收入时，公司需要按照预售收入的一定比例预缴土地增值税，账务处理如下：计提时，借记“待摊费用——预缴土地增值税”，贷记“应交税费——应交土地增值税”；实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”。

　　（2）项目竣工后符合收入确认条件时按照当期的结算收入、成本自行以土地增值税清算方式计算的当期结算收入应承担的土地增值税费用：借记“营业税金及收入为50000万元，至此该楼盘售罄，当年年底结转收入为60000万元，2008~10月税务清算土地增值税款为500万元，其相关处理如下（假设均为普通住宅，企业所得税税率均为25%）：

　　该公司会计处理如下（分录单位：万元）：

　　（1）2006年取得预售收入10000万元，其缴纳的土地增值税=10000×0.005=50万元，账务处理为：

　　借：待摊费用——预交土地增值税50

　　贷：应交税费——应交土地增值税50

　　借：应交税费——应交土地增值税50

　　贷：银行存款50

　　（2）2007年取得预售收入50000万元时，其缴纳的土地增值税款=50000×0.005=250万元。

　　借：待摊费用——预交土地增值税250

　　贷：应交税费——应交土地增值税250

　　借：应交税费——应交土地增值税250

　　贷：银行存款250

　　在2007年底结转60000万元销售收入时：

　　借：营业税金及附加——土地增值税300

　　贷：待摊费用——预交土地增值税300

　　（3）在2008年10月清缴土地增值税款时，需补交200万元（500-300）土地增值税款：

　　借：营业税金及附加——土地增值税200

　　贷：应交税费——应交土地增值税200

　　借：应交税费——应交土地增值税200

　　贷：银行存款200

　　该公司税务处理如下：（1）在2006年，由于在计算当年的企业所得税时，已将预售收入10000万元计入应纳税所得额，故其预交的50万元的土地增值税款应作为纳税调整事项，减少当年的应纳税所得额；（2）在2007年，当年缴纳的土地增值税为250万元；由于结算的收入为60000万元，相关营业税金及附加为300万元，故应调整增加应纳税所得额50万元；（3）在2008年，税务处理和会计处理一致无差异。

本文关键字：会计  房地产开发  增值税  房地产开发，房地产开发