房地产开发项目风险控制及管理浅析

　　例如，开发商在确定价格策略时，在充分考虑市场状况、‘周围竞争性物业价格水平、居民购买能力及其接受程度后，决定高价开盘，力争在短时间内获得最大利润。开发商尽管了解可能出现客户望而生畏的情形，但毕竟也有充分的信心，如项目品质优秀且规模合理，同时有强有力的促销阵容。万一开盘不利，也有实力耐心等待消费者逐渐接受高价回心转意。

　　风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。

　　风险自留对策的选择应考虑与保险对策相比较，决定风险自留必须符合以下条件之一：

　　(1)自留风险所耗费用低于投保费用。

　　(2)企业衡量的期望值低于保险人的估计。

　　(3)企业有较多的风险单位(意味着单位风险小，且企业有能力准确地预测其损失)。

　　(4)企业的最大潜在损失或最大期望损失较小。

　　(5)短期内企业有承受最大潜在损失或最大期望损失的经济能力：

　　(6)企业内部风险管理人员工作素质优良。

　　(四)风险控制

　　风险控制旨在寻求积极的措施降低风险。损失控制包括三个方面的工作：

　　1、预防损失

　　预防损失指采取各种预防措施减少损失发生的机会。如开发商要求承包商出据各种保函，防止承包商不履约或履约不利；开发商为了确保拆迁工作的进度，采用多种安置补偿办法，以适应被拆迁人的不同需要，包括：货币还迁、现房还迁、回迁等；为保证资金供应及时到位，开发商采用多渠道、多方式融资，尽可能降低融资风险损失等；开发商聘任高水平监理工程师严格质量、成本、进度控制等。

　　2、减少损失

　　减少损失指在风险损失已经不可避免地发生的情况下，通过种种措施降低损失的严重性或遏制损失加剧。如开发商确信某承包商无力继续履行施工承包合同义务后立即撤换承包商；安全事故发生后采取紧急救护：在市场走入低迷、供过于求、销售不畅时，及时采取降低或优惠赠送策略迅速推进销售速度，尽快收回资金，以避免长期空置造成的更大损失。

　　3、投资组合分散风险

　　分散风险是指通过增加风险承担单位，以减轻总体风险的压力，达到共同分摊集体风险的目的。

　　投资组合理论的主要论点是：在相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益会有不同的反应。在这种情况下，把适当的投资项目组合起来，便可实现投资的理想目标，即在一个固定的预期收益率下使风险最低，或在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。

　　投资组合对于减小风险，分散风险的效应主要表现在如下几个方面：

　　(1)在大多数情况下，组合投资风险量值将比个别项目风险量值小，组合投资的确可起到分散风险、降低风险的目的；

　　(2)组合投资收益率期望值必然小于单项资本投资收益的最大值，分散风险的代价是降低了风险的收益：

　　(3)房地产项目投资风险即可通过投资于不同类型房地产项目的组合来实现，也可通过投资于不同地区的房地产项目组合来实现。

　　(五)风险利用

　　风险利用是指利用投机风险可能提供的谋利机会获得好处。投机风险系指可供人们进行投机活动而谋取利益的风险，即可利用的风险。

　　在经营活动中，利润与风险并存，利润潜伏于风险之中。承担一定的风险是取得利润的条件，拒绝承担风险就无法取得高额利润。

　　可利用风险通常包括以下几种：

　　1、政治风险

　　开发商利用合理的信息渠道，通过科学的分析和判断，预测政策走势、城市规划变动等，降低取得土地使用权的费用等其它成本，或可以争取时间，缩短开发周期，免于承担过长的持有期而带来的时间风险。

　　利用法制不健全，处理土地税收等问题随意性大等现状，也常常能获得一些额外的好处。如：将商业物业开发项目增加少量展览等功能，既可将商业用地转化为工业用地；亦可将固定资产投资方向调节税降低很大幅度。利用政策的倾斜和庇护取得巨额利润，是许多开发商在短期内发达的有利手段，这种作法归根结底是利用了政治风险而取得的好处。

　　2、经济风险

　　货币贬值对于债权人来说是一项重大风险。开发商可在进口设备、材料合同的付款比例中尽可能提高软货币的比例，以取得硬货币涨价时的利润。这一点在国际货币采购方市场条件下是不难办到的。

　　3、商务风险

　　房地产开发项目投资可通过对市场价格走势的准确推测，在合适的年份，合适的季节，甚至合适的月份抛出商品或适时调价，以取得高额的销售利润。

　　投资者还可以进行借贷投机，即以借贷资金为资本购进或者卖出自己并不拥有的财产。这种投机是利用货币的升贬值，即贬值时买进，升值时抛出，以获取升贬值差额。
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　　风险利用是一门学问，要求风险管理人员不仅要有渊博的知识，娴熟的技巧，还要有高度的责任心和灵活机动的应变能力，以及良好的法律意识。风险利用实际操作的步骤通常是：

　　(1)分析风险利用的可能和价值；

　　(2)计算利用风险的代价；

　　(3)评估自己的承受能力；

　　(4)制订策略和实施步骤；

　　(5)操作时因势利导扩大战果；

　　(6)总结与提高。

　　三、房地产开发项目各阶段具体风险因素防范对策示例

　　房地产开发项目周期各阶段的主要风险因素有很大差异，在投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、租售阶段，对风险进行防范与处理的手段也应因时而异，我们进行逐一阐述；

　　(一)投资决策阶段最主要的风险是管理风险，这项风险既不能回避又不能转移，只能有计划地自留，靠严格的风险损失控制手段尽可能降低、避免决策的失误。不言而喻，合理配置决策机构，提高决策人员的综合素质是降低管理风险的捷径。

　　(二)风险管理贯彻于开发周期全过程的概念最典型地应体现在前期工作阶段，为降低方案选择风险，投资者必须在前期工作阶段出台一套旨在回避风险、控制风险损失及利用风险发生而取得潜在收益的市场营销总体方案。方案不仅要将市场营销组合的四大环节有机地连成一个系统，并要力争在组织机构、专业人员配备上对方案的实施有充分的保证。另外，随着市场变化，信息的快速反馈与方案实施的动态管理也是极重要的一环。此外，决策者还应格外重视融资方案的确定和选择。采用多种融资方式，从多个融资渠道上进行融资，尽可能地分散融资风险。以预售楼宇的回收资金作为后续投入的项目，还应在融资方案中考虑到房地产销售市场不景气，低价或滞销导致资金回收受阻后，造成建设资金供应不上的应急办法。

　　(三)在建设阶段，投资者可以通过合同关系将技术风险、一部分经济风险(如材料设备调价、带资承包等)转移给承包商。以及聘请业务素质高的监理公司进行监理，选择技术实力强的承包商进行施工，是尽可能降低技术风险、管理风险的有效途径。

　　(四)租售阶段，市场供求风险是每个投资者都会面临的，不可能回避，只能通过管理手段尽可能控制风险损失。乐观地讲，如果利用好市场价格波动规律，还有可能取得潜在收益。另外，投资者还应审慎选择物业代理公司，聘请业务素质高、社会信誉较高、经验丰富的专业公司为其提供服务。如果开发项目委托物业代理，应尽可能选择具有物业管理资质的代理公司，并将两项工作委托给一家公司，以回避两家公司经营目标不一致，工作不协调造成的风险。

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