浅谈我国商业街的类型以及运作的研究

　　 浅谈我国商业街的类型以及运作的研究摘要：我国步行街商业街（区）主要有以下四种类型：1．历史上形成的，城市中心区和城市区域中心的商业街步行街。它是城市名片，体现城市繁荣

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　　 浅谈我国商业街的类型以及运作的研究

　　 城市步行街商业街（区）是城市商业发展、城市风貌、城市综合竞争力的代表，也是城市改革开放成果和城市经济繁荣的代表，因此，人们都把城市步行街商业街称之谓“城市窗口”、“城市名片”。

　　 一、商业街的类型

　　 我国步行街商业街（区）主要有以下四种类型：

　　 1．历史上形成的，城市中心区和城市区域中心的商业街步行街。它是城市名片，体现城市繁荣。如北京王府井、西单，上海南京路、淮海路、四川路，广州的上下九商业步行街，天津的和平路商业街，南京的湖南路商业街，沈阳中街，苏州的观前街等。

　　 2．专业商品街和服务性街区。如北京南城马连道的茶业一条街，杨村的装饰布一条街，杭州的丝绸城，广东省番禹电器一条街，以及散落在各地的很多美食酒吧一条街等。

　　 3．旅游观光休闲街。尤其是有很长历史和文化底蕴的古城镇，如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、上海新天地等。

　　 4．室内商业街。如北京东安商场的地下“老北京一条街”，沈阳兴隆大家庭“室内商业一条街”等，MALL里和地铁里商业街也属于这个范畴。

　　 目前，我国商业街步行街有两个趋势值得关注：

　　 一是从经营走势分析，第一种类型，即历史上形成的、城市中心区和城市区域中心的商业街步行街，购物比例呈下降，而旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升的趋势，因此，正面临经营业态和错位经营的调整，进入再次改造期。其他三种类型，只要定位准确，经营状况越来越好。

　　 二是大城市商业街步行街的改造建设正向中小城市幅射。在经济发展中，城市改造结合商业结构调整，特别是地级市和旅游城市，都十分重视步行街商业街规划，都十分重视步行街商业街建设。

　　 二、商业街的运作研究

　　 风格各异的城市商业街，是一个城市的标志，也是一个城市深厚文化底蕴的集中体现。现在世界各国都很重视城市商业街的建设，特别是在国内，各省市开发建设商业街的热潮不断高涨。从各地商业街的建设情况看，开发建设的规模存在一定问题，但不是主要的，现在比较突出的问题是商业街的规范性问题。商业街的形成和发展是有其客观规律性的，并不是一蹴而就的。

　　 1、商业街的形成

　　 商业街的形成与发展一般要经过七个时期：

　　 自发形成的集市时期，其特点是以摆摊为主。

　　 商铺林立的街坊时期，其特点是开始进店经营。

　　 繁华热闹的区域商业中心时期。其特点是商家密度开始增大，临街商业网点面积已达到50%以上。

　　 大型商业街的形成时期，其特点是高楼开始增多，一般在六层以下。

　　 大型百货商场及超市的形成时期，其特点是作为商业街必须要有一家或数家大型百货业态的商场，代表一定的主导作用，而更多的则是各类专业店、精品店等。

　　 城市拆迁改造，部分商业街没落，新的商业街崛起。

　　 市场的调整、商场的变革，使老商业街获得新生又重放异彩。

　　 商业街的诞生和发展，要具备两个条件。一是要有市场的需求和商品的供应量；二是要有良好的环境条件，首先是交通和市政条件适合市场的形成和发展。没有一定的客流量，交通市政条件不具备，就很难形成商业街的规模。

　　 分析当前各地商业街开发热的原因，大致有以下四点：

　　 政府的政绩工程原因，因商业街可以起到短期见效的效果。

　　 消费者的原因，因商业街不仅可以满足购物需求，还可以满足休闲娱乐需求。

　　 商家的原因，因商业街具有强大的吸引力、购买力，商家乐于在此投资。

　　 开发商的原因，因商业街的开发建设能给开发商带来丰厚的利润，因此有实力的房地商开发商已从住宅开发，转向社会综合需求的开发。

　　 当前，商业街的开发，面临着两条线。一是通过对原有商业街的硬件的改造、提升，重塑商业街的形象。这类商业街的改造成功率一般占到80％。二是随着城市城区的不断向外扩展，新的商业街区逐渐形成，涌现出新的商业街。

　　 2、商业街的功能

　　 1）商业街的功能演变。商业街的形成、发展存在着一个过渡期。在过渡时期，要有一个适量的过渡。一般而言，商业街的经营为室内经营。因此，地下设施要好一些，地上设施过得去即可，不要贪大求洋，脱离实际需要。另外，也要考虑经营者的心理承受能力和实际经营的需要。

　　 2）商业街的主题构成。商业街的主题构成包括商家、顾客和行业三部分。商业街的商家主要由综合百货店、专业店、饮食店及现代通讯商品店等构成，另外，超市最好不要建在商业街上。商业街的顾客属于复合层，也就是说不设门槛，谁都可以去。

　　 商业街要在长期的经营发展过程中，逐渐形成自己的主要消费群体。例如西单商业街形成了以北京市居民为主的消费群体；王府井商业街的消费群体83％为外地顾客。因此，商业街的经营者们，要经常研究分析消费群体的构成，并根据不同消费群体的需求，组织经营。

　　 3）商业街的行业构成。现代商业街的行业构成，一般应包括商业、旅游业、餐饮业、服务业、金融保险业、休闲娱乐业、中介行业、房地产业、IT业等。

　　 3、商业街的特色

　　 1）要具有区域性。商业街要有明显的区域性，例如北京的王府井商业街、西单商业街、大栅栏商业街的区域性就非常明显。不论是本地顾客，还是外地顾客，只要到过上述商业街，都会留下深刻的北京区域印象。

　　 2）要具有历时性。商业街的历时性包括三个方面。一是要具有文化的积淀，例如商业街上众多的老字号商店，就是一种历史的文化积淀。二是要具有民俗的延续性，其主要反映在建筑文化、经营文化方面。三是要具有当地人民生活方式的反映，具有浓郁的地方特色。

　　 3）要具有品质性。商业街的品质性，主要表现在商业街的结构与布局上，强调建筑物的密度与高度，尽量给人以视觉上美的享受。另外，商业街的风格特征应与该市城市面貌和性质相一致，相吻合。

　　 4）要具有价值性。随着时代的发展和社会的进步及市场竞争的日益加剧，商业街的价值性不可忽视。在当今商业街的建设和发展中，要把以人为本、以情为根的经营理念，落实到具体的经营服务之中。要为顾客提供越来越多的方便和更加人性化的服务，使前来观光购物的顾客终生留下美好的印象和回忆。

　　 随着经济的发展，社会消费需求发生了很大变化。在现如今，由于市场上大多数商品趋于饱和，消费核心问题越来越趋向情感消费。因此，要研究市场需求变化和顾客消费的心理变化，精心打造好市场的服务品牌。

　　 4、商业街的产品

　　 1）打破传统形式，创造抽象产品。商业街的形式，随着时代的发展，越来越不拘于一种形式或模式。如天津的城中街（南市街）、北京新东安市场的店中街（老北京一条街）、北京东方广场的广场街等，虽然都是商业街，但形式上各不相同。

　　 2）保存旧城风貌，改善内部适应环境。随着时代的发展，大多数传统商业街都面临着改造的问题。但是这种改造是在保存原有风貌前提下的改造。因此，一定要本着改造要适应现代营销，硬件的改造要为软件服务，以使重塑后的商业街更能体现地方风貌的原则来进行。

　　 3）取消社区符合，创造从众体验。因商业街的客流为复合群体，所以心理上应突出共识的观念，要为所有观光购物的消费者服务。另外，在商业街上，应该点缀一些形象上描述象征生活事物的作品（如好的雕塑作品）。

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