商铺分割商铺利益最大化策略

　　 商铺分割商铺利益最大化策略摘要：目前来说，现有分割出的商业单位 110 个，其中一层 53 个（包括复式）、二层 41 个，三层 9 个，四层 8 个。按照目前路段的商铺租金价格

　　 商铺分割商铺利益最大化策略

　　 □主题的原则

　　 例如：

　　 如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4:1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4:1的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。

　　 □人性化的原则例如：

　　 目前来说，现有分割出的商业单位110个，其中一层53个（包括复式）、二层41个，三层9个，四层8个。按照目前路段的商铺租金价格25元/㎡/月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是2500元，而按照最少10%的利润来计算，每个商铺业主平均要达到30000元的月营业额才有可能保本和盈利。如果每个上门的客户平均消费15-20元（视业种业态不同而定），则月上门客户量需保持在1500-2000人次，这就是盈亏平衡点。也就是每个商铺平均日人流量需要达到50-70人次（即平均每小时5-7人），而整个商业部分的日人流量就是5000-7000人，即平均每小时通过500-700人次，每分钟通过8-11人次。通路和楼梯占用的面积即应该按照此标准进行设计分配。

　　 □科学利用的原则例如：

　　 楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。

　　 二、商铺分割存在问题

　　 □商铺分割

　　 进深与开间之比大于4：1

　　 □辅助功能区

　　 三多：楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多

　　 □通道分割

　　 五多：过道、楼梯、回廊、拐角、分叉

　　 三、商铺分割建议

　　 □降低公摊提高使用率有效方法

　　 １、包括：缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、利用电动扶梯下部的空间等等

　　 ２、大型商家进驻经营如：超市、百货、大型酒楼等等

　　 四、购物中心业态组合（七步法）

　　 □商圈研究

　　 消费能力和业态竞争状况，核心商圈的消费研究

　　 如：不同的区域、不同的体量、不同的目标市场定位及不同的市场细分，会决定购物中心业态的不同组合及组合的不同比例。

　　 □业态分类

　　 1、不同零售店铺结构特点与经营形式不同

　　 如：服务商圈范围、目标市场、经营商品的品类、商品组合的宽度与深度、对物业硬件的要求、对人流的带动作用、经营盈利水平、租金支撑能力、服务方式都各不相同。

　　 □租户权重

　　 1、不同业种收益能力与租金承受能力不同

　　 如：租金承受能力从高到低的业态：珠宝首饰、化妆品、女子时装、体育用品、书店、男子时装、电器、餐饮、家具、百货等等

　　 □业态配比

　　 购物占比：57%-65%；餐饮占比：25%-20%；娱乐占比：10%-15；配套占比：3%-5%

　　 □分区布局

　　 处理好各业种相辅相成关系，客流共享，经营商品相容互补，合理的业态组合商铺资源整合可以带动人流循环与店之间的交流

　　 □租约与期限

　　 1、保持业态调整的主动

　　 2、极具品牌号召力、能够以点带面、拉动周边店铺营业额的旗舰店，可给予中期租赁合约

　　 3、利润增长点、具有动态性、可调性和灵活性的专卖店，采取短期的租赁合约

　　 □品牌建设

　　 1、力精在于引进品牌商家

　　 2、不同的阶段采取不同的品牌推广策略

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