商业场所商铺分割的原则

　　 商业场所商铺分割的原则摘要：按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路，否则我的生意怎么好得起来？深圳等沿海城市吸取国外经验，一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间

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　　 商业场所商铺分割的原则

　　 商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响，它将直接影响商铺使用率、租金收益、人流动向组织和业态组合，（例如步行街的廊道、电脑市场的通道等），因此，为了达到商铺分割的有效、合理，

　　 我们必须在充分研究和熟悉项目的前提下，遵循一定的科学原则来进行商铺的分割。

　　 一、主题的原则

　　 主题的原则，就是结合项目商铺整体定位的推广的主题，按照该商铺的业态所要求的商业功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是否科学，是我们首要考虑的问题，它决定商铺分割后是否与主题匹配。

　　 例如，如果项目将来的定位是以服装、鞋帽、音像等业态为主题，那么商铺的进深与开间之比在4：1左右的商铺的招商与销售都会比较理想，因为经营服装、鞋帽、音像等业态不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来作存货区和体验区。可是如果项目将来的主要商业定位是以摩托车、电动车、名烟酒等以商品展示为主的业态，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4： 1的商铺将会因为商户和业主会考虑到不适合自己将来经营或者出租而无法达成，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。

　　 二、人性化的原则

　　 商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。

　　 商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益

　　 以我们步行街女人世界项目为例：原女人世界分割出的商业铺面470个，按照一期销售价格26000元/平和回报率8%/年测算，虽期商铺租金价格 190元 /㎡ /月，以每个商铺面积为10平方米计算平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 1900元，另外加上物业管理费100元月，人员成本1500元/月，税务200元/月，总费用约3700元/月，而按照 20%的毛利润来计算，每个商铺业主平均要达到18500元的月营业额才有可能保本，要大到37000元/月营业额才能有10%的盈利。如果每个上门的客户平均消费50元（视业种业态不同而定），则月上门消费客户量需保持在370人次，这就是盈亏平衡点，要达到740人次/月，才能有10%利润。也就是每个商铺平均日消费人流量需要达到12人次（即按照8小时营业时间，平均每小时 1。5人）才能保本，要达到日平均消费人流量25人次才能有10%的利润，而整个商业部分的日人流量就是 5640人次，即平均每小时通过 705人次，每分钟通过11。75人次整个市场才能保本；要达到日人流量就是 11750人次，即平均每小时通过1468。75人次，每分钟通过24。5人次整个市场才能有10%的利润。

　　 再例如：步行街前期水系的不合理。。。。

　　 因此，一个商业项目，如何使通路和楼梯占用的面积尽量减少以摊薄租金费用成本，如何合理设计通道组织人流以使每个进入项目的潜在客户能够最大限度地接触更多的商铺产生购买行为，是我们必须研究的重要课题。

　　 三、科学利用的原则

　　 商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。

　　 四、目前市场商铺分割存在的缺点和问题

　　 单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达 50%）的直接原因。以我们步行街项目为例，目前不合理的地方主要表现在以下几个方面：

　　 1、商铺分割

　　 1）空中街市的回廊，一户一厕所一管网系统一楼梯等，造成商铺开发成本增加使用率减少。。。。。。。

　　 2）沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价值。。。。。。

　　 3）金桥一栋铺面进深问题，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商和销售问题。。。。。

　　 2、辅助功能区

　　 辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。

　　 例如：

　　 1）电脑手机市场，时代广场厅等。。。。

　　 2）连锁酒店。。。。。。。。格林豪泰。。。。

　　 这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业管理费成本，也增加公共能耗和维护成本三多不除，公摊不减。

　　 楼梯：

　　 从设计上可以看到，目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上过多的楼梯。过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，实在是没有必要。建议在消防标准范围内相应设置即可。

　　 厕所：

　　 目前一些商业项目在面积内，分布了十几个厕所！而在深圳的沃尔玛超市， 2万平方米的商业面积，一共

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