浅谈房地产行业采购工作的常见问题及对策

    3、 提高对外沟通效率

    采购人员在实际工作中，经常忙于打电话、发传真、接待供应商等事务性工作，繁琐且效率低下。目前，越来越多的开发商，已经借助电子商务系统，构建了广泛、高效的沟通渠道，轻松实现一对多的快速、准确传递信息，极大地提高了沟通效率和质量。

    四、 内外兼修，建立稳定、优质供应商库

    在实际工作中，采购员往往抱怨好的厂商要么留不住，要么不配合，经常为寻找信誉好、实力佳的厂商而疲于奔命，结果却未必满意。事实上，企业若要建立一套稳定、优质的供应商库，不能一蹴而就，需要内外兼修，扶优劣汰，逐步建立自身的优质供应商库。

    1、 选择适合自己的供应商

    “适合自己的才是合理的”，对于企业或项目而言，采购过程中并不是必须要选择知名品牌供应商。企业需要结合开发项目档次、自身实力、合作模式、地域特征等方面综合考虑和权衡，制定统一的合格供应商标准和要求。一方面，在供应商入库审核时，按照标准选择符合的供应商纳入合格供方库；另一方面，在业务合作过程中，对供应商业务参与记录、过程履约记录、乃至竣工结算和保修期阶段的记录持续进行评价，对纳入黑名单的供应商进行公示，将不适合自己的供应商名单及时从合格供方库中进行剔除。

    2、拓宽信息渠道

    从广度上来讲，采购人员可以通过搜索引擎、互联网、展会等渠道快速查找到相应的供应商，快速补充信息量；从深度上来讲，采购人员可以多结交些同行朋友，能够准确、快速获取到供应商的合作和信誉情况，有利于在采购过程中加以甄别和筛选。

    3、加强自身采购信誉建设

    在过程中，不公平采购、付款条件异常苛刻、付款时间一拖再拖、人员服务态度恶劣等情况时有发生，造成开发商企业逐渐失信于供应商，导致供应商不太愿意配合采购方的情况，并且形成企业品牌形象不佳的情况。因此，开发商企业也需要建立自身诚信采购形象，注重采购承诺，避免欺骗行为，本着互利共赢的原则开展业务合作，逐步建立起自身的采购信誉，才能逐步拥有一批持续、稳定、优质的供应商合作伙伴。

    五、 定标准、管两端，提升采购物资质量

    采购物资的质量好坏，影响到的绝不仅仅是项目开发的进度，更重要的会影响到开发项目的品质和企业形象。采购物资的质量是开发商企业重点把控、但也是经常出现问题的领域。对于质量控制而言，涉及到自采购计划、送样、封样、验收等全过程（图4），所以笔者认为，需要对业务全过程中关键环节采取措施和控制，多管齐下、整体联动

    （图4）

    1、 建立重点物资的质量标准或标杆

    对于影响到项目外观形象、产品品质的重要物资，如电梯、涂料、电工产品、瓷砖、门窗、灯具、洁具等，需要建立统一的品牌、技术标准、样品图片和验收规范资料库，在企业内树立标杆和标准，严格约束项目物资采购和验收工作，提高物资质量。

    2、 明确采购计划中的技术标准和要求

    在计划阶段，需求部门要提供所需物资的规格型号、技术要求、参考标准、产品档次、产地等要求，必要的话附上产品样式图片，这样从源头明确需求，才能保证采购过程和验收入库阶段不会出现产品走样，乃至“以次充好”的现象。

    3、 严格把好验收关

    目前采购过程中，大多企业已采用样品确认制度，对所供应商的物资样品组织多方进行签字确认，以保证供应物资的准确性。但从上图中不难看出，产品封样工作在整体质量控制链中处于中间位置，并不是终点。因此企业需要重视产品检验环节，需要对比样品和实际产品的图片、技术要求等内容，并进行必要的抽样验收，组织专业机构进行检测，严格按照标准进行把好关，而不是流于形式，才能避免企业付出沉重代价。

    六、“两多一集中”，降低采购成本

    “不仅买对，而且不贵”，在质量满足项目要求的前提下，价格必然成为采购的主要目标之一。控制价格的方法有很多种，便归根结底还是“两多一集中”：第一，就是实现集中采购，形成采购规模优势，靠量压价；第二，就是鼓励供应商多次、充分竞争，采购方坐收“渔翁之利”；第三，就是多深入分析和对比价格，摸清实际成本和利润情况，不花冤枉钱。

    1、力推集中采购

    采购过程中，在满足项目工期、质量的前提下，对于本项目或项目间相同和相近功能、或相互关联、或相互配套的采购项目，应尽量集中进行采购，利用采购量来提高自身议价能力，以获取到更加优惠的价格。同时企业可以实践“集中采购+分散采购”的混合模式，项目公司主要采购一些辅助或应急类物资，城市公司重点做好需要招标类的物资采购的作，而对于战略类物资，可以集中总公司统一进行采购，减少重复采购次数，提高采购效率，减少采购运作成本。

    2、主张多轮招标、充分竞争

    首先，开发商企业在采购过程中，需要给供应商搭建一个公平、公正的竞争平台和环境，制定合理和统一的采购的技术条件和评定标准，为供应商能真正进行竞争奠定基础；

    其次，对于招标采购项目，从发布标书到最后定标，一般需要3轮以上的竞争，其中技术评标至少1轮，商务竞标和决标至少需要2轮，进行逐轮淘汰，才可以进行充分、有序竞争，选择到有竞争力的供应商和结果（图5）；

    （图5）

    最后，可以考虑在采购中引入符合条件的新厂商，打破以往的竞争格局，形成“鲢鱼效应”，激发采购过程中新的竞争活力。

    3、开展采购价格积累公示，奖优罚劣

    在企业内部，建立采购价格信息库，可以逐步积累涵盖到各地区、各类别、各时段的物资价格信息，横向可以进行各地区采购价格对比，纵向可以清晰查看到价格变动趋势。这样的话，我们在价格评审时，不再简单的进行决策，而是提供综合对比和分析，更加理性地进行价格审核。

    另外，对于各地区和采购员的物资采购价格每月集中进行公示一次，减少信息的不对称情形。接受企业内部人员乃至外部供应商的监督，对于其中不合理、不合规的地方以及存在的问题，须按制度进行处罚，并敦促采购部门和人员积极进行整改完毕。建立奖励制度，对于采购价格下降的，给企业带来较好经济效益的人员，给予一定比例的奖励。通过这样推拉结合的方式，有利于促进采购部门不断提高采购经济效益。

    4、学会核价、加强核价

    首先，对于采购价格，必须由专门核价部门（核算部或财务部等）独立进行核价。核价人员有权对采购价格进行质疑，提出价格调整建议和说明，要求采购部门进行整改或调整。若整改和调整不符合要求，采购部门无权与供应商签订合同。

    当然，核价人员，包括采购人员均需要学会核价。我们需要掌握一定的材料专业和财务知识，深入市场、熟悉物资的成本构成和利润情况、了解各供应商和品牌的优劣势、掌握主要原材料的价格变动趋势，摸索建立一套各类物资的价格规律，逐步提高核价水平。

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