浅谈房地产交易纠纷案件的类型及对策

　　一、房地产交易房地产交易纠纷案件的主要类型有：

　　1．商品房预售房地产交易纠纷。
 
　　主要表现为购买者依售房宣传广告、规划设计订立预售合同后，在房屋正式交付使用时，却发现与原来广告宣传内容不同；或是预售之后不能办理产权证；或是开发商不能按期交房，或有其他违约行为而发生房地产交易纠纷。

　　2．单位集资房和已参加房改的公有住房的出售房地产交易纠纷。
　　
　　根据国家房改政策，单位建设的含有福利性质的住房基本上已出售归职工所有，不过对这些房屋的上市交易还有一定的限制条件。而有些职工将房改房出售，或是有些职工为了逃避交纳税金和出售收益，许多房屋都是私下出售，根本无法办理过户手续。结果是由于违反了限制性规定，造成了大量买卖行为无效而发生房地产交易纠纷。

　　3．私有房屋和二手房买卖房地产交易纠纷。

　　房屋系不动产，依据法律规定在转让时必须办理变更登记，而且要交纳税款。有些人不愿交纳税款，房屋买卖后不办理变更登记，随着房价的上涨或遇到房屋拆迁时，有些人对原卖价反悔，以合同未变更登记为由，起诉要求解除合同。

　　4．商品房出售房地产交易纠纷。

　　商品房的出售过程中，主要是因出售方违约造成房地产交易纠纷。有因商品房面积不足、质量存在瑕疵、出售方不出具发票、办理房产证等问题而发生房地产交易纠纷www.fangxiucai.com。也有买房人未能如期支付房款，出让人要求履行付款义务，甚至是主张解除合同的。

　　5．房地产权属房地产交易纠纷、房屋赠与、互易和继承房地产交易纠纷。

　　随着房屋的升值和房屋的拆迁，上述案件的房地产交易纠纷也逐步增加。这类案件时间跨度大，多发生在家庭内部人员或亲朋之间，双方往往互不让步，案件举证难。

　　6．城市居民购买农村房屋房地产交易纠纷。

　　一段时期以来，一些城市居民到农村购买了村民的房屋，但由于拆迁补偿、或是土地征收，许多村民开始反悔要求收回已经出售房屋，由于国家有政策规定城市居民不得到农村购买房屋而酿成房地产交易纠纷。

　　7．购买小产权房房地产交易纠纷。

　　由农村集体经济组织或个人在农村集体土地上开发建设的，未缴纳土地出让金，但可能获得乡产权的房屋，但不为国家所认可，不构成真正法律意义上的产权。此类房屋在购买、转让及质量上也发生了不少房地产交易纠纷。

　　二、引发房地产房地产交易纠纷案件的主要原因及法律适用中存在的问题：

　　由于房地产案件诉讼标的额一般都很大，直接影响着当事人基本的生活状况和根本利益，房地产中又是适用地方法规、规章或地方企业的决定非常广泛的领域，案件的政策性、法律性强，矛盾也很多。

　　1．对于商品房买卖房地产交易纠纷

　　由于预售商品房与现房买卖不同，双方议定条件时，标的物尚不存在或尚不完全存在，从预售合同成立到合同全部履行，有一个较长的周期，购买方通常是通过房地产商发布的售房广告对预售商品房的结构、环境及配套设施、物业管理进行了解，决定是否购买房屋。但是，有的开发商没有取得开工许可证，预售许可证，土地使用权证；甚至有的开发商预售之后又将土地和房屋设定抵押贷款，致使购房者不能办理房权手续，受到欺诈；再有就是开发商为了追求经济利益，随意改变规划设计，减少小区公益设施，绿地的建设，不完成附属工程；或者因资金不到位等问题迟延交房，由此造成了房地产交易纠纷。在实践中这类案件作到准确适用法律有一定的难度。

　　不过，最高法院《关于审理商品房买卖合同房地产交易纠纷案件适用法律若干问题的解释》就如何具体适用法律做了较为具体的规定。如：销售广告、具体的开发规划，房屋说明，对房价构成影响的都可以视为合同内容；即尊重当事人意思自治，商品房买卖合同不轻易被认定无效，又要坚决维护国家、集体和第三人利益，对违反法律法规强制性规定的，认定无效；并且明确规定由于开发商恶意违约和欺诈行为，导致合同无效、解除、撤销的，买房人还可获双倍赔偿；对开发商办理房产证的期限以及违约金的计算方法等都有较明确的规范。
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　　2．房改房和经济适用房的出售限制过多，影响了住房二级市场的发展。

　　我国目前城市房屋中主要存在以下几种类型的房屋：城市私有房屋、集资房、房改房、经济适用房、商品房。对于私有房和商品房的管理和出售已有法律规定。《解释》也将调整的范围明确限定在商品房买卖行为。对集资房、房改房、经济适用房等的买卖限制过多，不利于住房的流转。

　　3．私有房屋转让中的问题。

　　没有办理产权变更登记的房屋买卖合同是否有效？是引发这一问题基本原因。实践中有不同的两种观点：一种观点认为，未办理登记手续的应认定为无效，所有权过户登记是买卖生效的必备要件；另一种观点认为，办理所有权过户登记手续不应是私有房屋买卖合同的生效要件。对此最高法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》出台后，实践中基本已统一认识，《解释》第9条第1款规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的。或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这就明确了房屋买卖合同是一种债权债务关系，只要依法成立即产生法律效力，过户是转移房屋所有权应履行的手续，不影响买卖合同的效力。
　　4．房地产权属房地产交易纠纷、房屋赠与、互易和继承房地产交易纠纷。

　　由于发生侵占，错误登记，或是遗产分割不及时，遗产由继承人中的一方长期使用，当房屋拆迁或是出售时，为分割收益而发生房地产交易纠纷。常出现的难题是，一旦有一方当事人取得了房产的产权证，其他当事人再主张权利时，对方以产权证进行对抗，认为是企业以行政行为对其权利给予了确认，如果要重新确权，先要通过行政诉讼撤销企业的产权证，否则就不得以民事诉讼直接主张确权诉讼。

　　5，城市居民购买农村房屋房地产交易纠纷和购买小产权房房地产交易纠纷。

　　法律规定城市居民不得到农村购买房屋，即使购买了也是不合法的，属于无效合同，一旦村民反悔要求收回，就须返还给村民，但是由于房屋已经升值或是购房人对房屋已经进行过改造及维护的，村民应当给予补偿。而对于小产权房屋房地产交易纠纷，如果是主张产权的，由于国家目前的法律政策有限制性规定，因而主张产权则不能获得法律支持；对于拆迁补偿土地征用也无法得到相应补偿。

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