物管公司是业主的管家吗?

　　物业管理问题是社会关注的热点。近来,以"管家"比喻物业管理企业屡见于新闻媒体。物业管理企业与业主的关系涉及物业管理职能、物业管理服务对象形态特征、物业管理法律依据等诸方面多种因素,简单地以"管家"类比,未免失之偏颇。本文拟就此问题谈谈个人的看法。

　　物业管理具有服务和管理双重职能

　　物业管理的行业职能要求物业管理企业不但要作好物业的运行、维修、治安、保洁和绿化,而且要根据有关法律文件的规定处理住户之间的矛盾与纠纷;监督住户的装饰装修行为;对业主的违章违规行为进行处理;通过社区活动和其他有效方式加强住户之间的互相联系、创建社会主义精神文明……可见,为营造安全、舒适、方便、高效、高雅的物业环境,物业管理必须行使物业服务和社区管理双重职能。而传统意义上的管家只能听命于业主却根本无权约束业主的行为。可见,从工作职能上看,二者并不相同。

　　物业管理服务对象是业主群体

　　为了保障住户的合法权益,国家有关法规规定,由业主委员会代表全体业主的共同利益,而每一户业主又都要服从业主委员会的决议。物业管理企业与业主委员会建立服务管理关系,根据业主委员会的要求来进行物业管理服务。物业管理制度、管理计划和管理方式要体现全体业主的统一意志;物业管理企业的各项工作要满足全体业主的共同需求。而传统意义上的管家仅为单个的业主工作,只服从于业主这一个体。显然,从服务对象的形态特征分析,二者也不相同。

　　物管企业与业主是平等的民事主体,双方均须依法行事

　　物业管理的基础是国家有关法律法规,物业管理与业主双方合作的漫长过程也必须依法行事。双方签订的委托管理合同,业主委员会发布的业主公约,物业管理企业与住户们签订的装饰装修契约及特约服务契约等均是依照国家有关法律法规制定的法律文件。无论哪一户住户或者物业管理企业任何一位员工都要把它们作为行动的依据。违反双方法律文件条款的,就要承担相应的责任。由此可见,物业管理企业与业主之间是以法律为基础的平等的民事主体关系。再来看传统意义上的管家,它是业主的附庸,它与其业主的关系是单向服从的半人身依附关系。从政治经济学角度看,二者体现出两种不同的生产关系,如何能够相提并论?

　　物业管理企业面对广阔的能动空间

　　随着社会经济的发展,人们已经不能满足于通常意义上的安全、清洁、水电暖供应等物业管理服务。诸如文化娱乐、互相交流与沟通、办公智能化、环境美化绿化、个人知识更新、家庭办公、提高艺术修养、营造良好的文化氛围等已逐渐成为人们追求的新时尚和新需求。物业管理企业尽可以依托物业条件,以提供设备、组织活动、办公服务、知识培训、资料宣传、业务介绍等形式,创建新的服务项目;并与业主们密切合作,改善物业的环境品质。通过全新项目的物业管理服务,一方面促进物业稳定增值;另一方面,物业管理企业也可以不断发展壮大。这说明,现代物业管理企业具

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