商业地产市场调查方法

　　 投资开发商用物业,特别是所谓超大型Mall,成为一大热潮和最亮丽风景线。不光是北京、上海、广州、深圳一线城市,成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市,就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业街、大型Mall、主题步行街等商用物业项目。

　　 市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作,“没有调查就没有发言权”,此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查,与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比,调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入,相应难度会更大一些,因此有必要就此问题作专题探讨,与大家交流共享,并就教于大方之家。

　　 一、市调分类

　　 商业地产策划和前期市场调查,按不同目标、任务、规模、方式,可分为以下几类:

　　 1、按工作任务分:基础普查、专题研究调查、项目定位调查

　　 2、按工作规模分:全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查

　　 3、按操作方法分:实地考察调查、问卷调查、访谈调查

　　 4、按考察形式分:系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

　　 二、市调准备

　　 无论做哪类市场调研,都应有充分准备,才能有的放矢,提高效率,防止遗漏。

　　 准备工作一般有:

　　 1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求;

　　 2、团队分工--明确团队(工作小姐)人员组成、任务分工及协作关系;

　　 3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money(5wlhlm);

　　 4、资料预热--有关调查城市区位(商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料;

　　 5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等;

　　 6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排;

　　 7、时间安排--市调时段的安排(平日、周末、节假日、白天、夜晚),考察时间长短的估算,考察项目、地段的时序安排等。

　　 三、基本概念理解与应用

　　 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定:

　　 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标

　　 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。

　　 区位——带综合性的规划学用语,指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所,在某一城市(地区)中所处的空间位置。

　　 板块——住宅房地产开发、营销常用的词语,一般指住宅小区相对集中开发的城市区域,沿交通干线居多,如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块

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