北京通州地区市场调查报告

　　 3.北部地区(丛林庄地区)

　　 项目名称

　　 丛林庄小区

　　 天润别墅

　　 发展商

　　 北京鑫华房地产开发公司

　　 北京鑫华房地产开发公司

　　 代理商

　　 无

　　 无

　　 地理位置

　　 通洲县城东北8公里

　　 通洲县城东北8公里

　　 建筑规模

　　 81栋，40万㎡

　　 10万㎡

　　 规划类型

　　 多层

　　 别墅

　　 配套情况

　　 文化公园

　　 花园、网球场、文化广场

　　 价格（元/㎡）

　　 起价1380；均价1600

　　 独栋4200；69万栋、联排3000；52万/栋

　　 优惠比例

　　 一次性99折

　　 一次性98折

　　 工期情况

　　 现房

　　 现房（一期）二期50%，余下50%年底交房

　　 开盘日期

　　 1996

　　 1999

　　 销售进度

　　 95%

　　 独栋80%；联排35%

　　 潜在供应量

　　 2000㎡

　　 4万㎡

　　 户型配比（㎡）

　　 三居106（唯一的户型）

　　 独栋339-800；联排180-246

　　 主力户型

　　 三居106

　　 独栋339；联排186

　　 园林绿化

　　 30%

　　 40%

　　 装修标准

　　 毛坯

　　 毛坯

　　 媒体选择

　　 小块广告

　　 路牌、北青

　　 客群分析

　　 拆迁户、单位集团购买

　　 市区内人群、追求生活品质

　　 销售热线

　　 89599809

　　 89591041

　　 交通及环境

　　 北区属于区域内较偏僻的地带,道路狭窄、坎坷不平,只有一条公交线,无任何市政配套设施,常住人口较少,属待开发地段。

　　 项目情况

　　 两项目的开发商是同一家房地产开发公司,建筑规模比较大。丛林庄小区在售的仅一种户型,格局的设计陈旧,起价为1380元/平方米,价格在通县来讲是最低的。天润别墅户型种类比较单一,密度较大,每栋别墅的间距很小;起价为3000元/平方米。两项目虽然社区规模大,但目前社区的配套(来自:www.fangxiucai.com)设施较少,生活、娱乐条件较差,今年年底会建成文化公园与文化广场,可以使两项目增加一些配套设施。两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求,唯一的优势是价格低。

　　 三、区域项目分析

　　 1.建设规模分析

　　 西潞苑、新潮嘉园、华龙小区和丛林庄小区总建筑面积都超过了30万平方米,至少分为三期开发,每一期平均只开发10万平方米左右。其他项目开发的规模每一期大概也是10万平方米左右,说明了这些项目的开发商具有一定的实力,并且对此区域的发展前景看好。

　　 2.配套设施分析

　　 由于此区域内的多数项目的社区规模较大,并因周边生活配套设施不够完善,所以社区内的配套是必不可少的,大多项目在社区内有超市、菜市场,还有的项目有学校、幼儿园,特别是华龙小区修建了7万平方米的社区公园。

　　 3.建筑形式分析

　　 此区域的住宅项目全部为多层楼,大多是南北朝向的,没有电梯。

　　 别墅项目则分为独栋和联排两种,整体规划得不好,外观参差不齐,密度较大。

　　 4.市场供应量分析

　　 此区域目前在建的新项目不多,但在售的项目基本上都有后期建设,仅这次调查项目的后期供应量就有56万㎡。

　　 5.户型分析

　　 户型

　　 住宅

　　 别墅

　　 户型面积

　　 一居室

　　 50—60㎡

　　 180㎡—800㎡

　　 二居室

　　 70—90㎡

　　 三居室

　　 90—110㎡

　　 户室比例

　　 一居室

　　 10%

　　 联排30%

　　 二居室

　　 50%

　　 独栋70%

　　 三居室

　　 40%

　　 此区域住宅的户型种类比较齐全,大多项目都具有一居到三居的多种户型。可以看出此区域的户型以小面积为主,比较经济实用。户内的布局大多是两厅一卫(二居、三居)、南北都有阳台,与在此区域购房群体的消费观念、经济收入相吻合。而且由于是多层,所以房屋的使用率较高,房屋的使用面积都超过了75%。户型配比以二、三居为主,配有少量的一居,住宅的户室比例为:一居占户型总量的10%,二居占50%,三居以上的占40%。别墅为:独栋70%,联排30%。

　　 区域内的别墅项目虽然很少,但户型种类及户型面积却非常齐全。共有十余种户型,部分配有400㎡以上的私家花园,可满足满足消费者的不同品位。

　　 6.价格分析

　　 经过调查,此区域的住宅均价在2000/㎡,住宅价格自西南向东北价格逐渐降低,富河园小区均价2800/㎡,最北端的丛林庄小区均价仅1600/㎡。

　　 由于房屋的总价较低,打折的幅度不大,一般为98折,只有西潞苑小区可以达到95折。房总价低并且都可以做贷款,对一般平民百姓来说是比较容易接受的。

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