明明白白小户型（五）

　　 明明白白小户型（五）

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　　 小户型的缺憾

　　 市场上的小户型，有些是滞销的大户型改装而成，有些是迎合市场的需要，匆匆而就，也有些是在大户型为主的楼层中，充当着“填缝”的角色，因而导致了种种先天的不足。

　　 当此类产品在总体供应紧缺时，本身所存在的问题便会被人们所忽略，而在市场供应逐渐增多，人们选择范围逐渐变宽时，各种缺憾便会一一显露：

　　 从技术层面讲

　　 房型合理性变差。在空间设计和取舍上，小户型受总面积的限制，各功能空间容易产生相互影响，并且户型也比较单一，像面宽较窄、进深较大的直套型1居室，往往客厅灰暗，卧室却过于明亮，使生活需求倒置；在采光和通风上，由于楼体必须保证一定的进深，多个小户型安排在同一楼层时，不大容易统筹兼顾；而在楼层平面布局上，更是明显带有传统的长走廊、户挨户的“筒子楼”痕迹。同时，由于大部分大小户型混居楼中的小户型全朝北设计，对居住健康或多或少会产生不利的影响。

　　 房间使用率降低。从建筑面积上说，由于同一楼层户数增多，造成楼道面积加大，使得原本总面积不大的小户型，对公摊变得十分敏感；同时户内各种管道、墙体占用的面积，在大户型中还感觉不出什么，但在寸土寸金的小户型中，却显得非常抢眼。

　　 从生活氛围讲

　　 居住人群繁杂。一般来说，小户型聚集的楼盘年轻人会多一些，这些虽然会给社区带来活力，但也会增加不安定的因素，像每层十几户至几十户，使进进出出的人流加大，多少会对邻居产生干扰；而小户型多为过渡型住宅，年轻的居住者随着经济和家庭成员的变化，进而购买更大一些的户型，而将手中的小户型投入租赁或二手房市场，同时，小户型本来就是投资者青睐的对象等等，这些都会使邻居走马灯似的更迭不断。

　　 住户识别变难。由于小户型设计相对密集，一层十几户至几十户呈鱼骨状、放射状和环状，导致各家各户识别变难。走入楼道，往往使人失去方位，不辩南北，只能依靠门牌号码。

　　 上下交通不便。一梯十几户至几十户，也使得乘电梯变得相对困难，平均每部电梯每天要承载一二百户的运量，即便每户只有1人居住，每天数百人次的上下进出，其拥挤及等候状况可想而知。

　　 安全系数降低。迷宫似的楼道，使外人闯入难以察觉，给不法分子留下了可乘之机；一旦出现火灾、地震等，也不易迅速疏散；租户的经常变化，使得已经不太稳定的邻居变得更加动荡，公共安全明显逊色于以大户型为主的社区。

　　 设施损耗增加。由于社区户型密集度加大，单位面积人员增多，同时年轻人又充满青春活力，因而各种设施的使用频率较之大户型社区来说，要多许多，一定程度上加大了损耗。

　　 从供求关系讲

　　 价格价值偏离。由于需求火爆，开发商的价码也与日俱增。一般来说，同质小户型在单价上与大户型相比，高10%比较合理，这是因为小户型建筑成本比一般大户型要多7-8%，加上基础配套等，大约为10%。但从目前市场看，一些项目中小户型的单价已经高出了同质大户型15-20%，使价格价值相背离。

　　 供需平衡不足。从目前市场看，一些项目改变了过去小户型分散在楼层中的做法，而将其集中在一两个楼、甚至大半个社区中，用以吸引眼球，增加卖点。但在市场追捧的后面，则是转让和出租的困难，因为户型的稀缺是占据市场制高点的重要因素。比如一个大户型云集的社区，小户型可能成为掌上明珠，而小户型过于集中的楼盘，如果投资者占据较大份额，出租时会因为竞争租户而竞相杀价。作为过渡型产品的小户型，不排除短期内在特定区域持续走热的可能，但最终无法长期成为整个市场的主流。就总体而言，集中放量的小户型虽然会造成轰动效应，但长远会阻塞有限客户群的需求通道，造成投资收益降低。

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