商业地产论谈

　　 大势起伏做精品——访香江国际发展有限公司副总裁潘明朗

　　 拿到最好的地段,做地标性的建筑,成就最好的品质。

　　 潘明朗并不认同一些开发商正在“转向”商业地产的趋势,“他们一直在做商业地产,而且很成功,有些开发商是两个方向都同时在做,包括住宅和商业。”

　　 十年从业经历的他,深谙商业地产之道:商业地产项目规划开始就把商业规划设计的理念引入进来,因为商业非常专业,其动线、业态、人流、商铺层高、面宽以及物流等的设计都不同于房地产;对于商务写字楼来说,统一产权经营的方式更能保证整体的品牌。

　　 相对于上海的市场,北京的商业地产相对比较平稳,潘先生更从客户和投资者的角度分析:低价格的时候,永远是进入市场购买的良好时机,也是寻求长期回报的最好时机。

　　 “香江国际的项目都是拿到最好的地段,做地标性的建筑,成就最好的品质。”对公司旗下的项目,他是这样的定义。“所以销售情况非常好,客户应该是没有什么可以犹豫,无论他们是追求长期回报或者企业的品牌。”

　　 在商业地产操作上,往往能看出开发商的实力,有别于小的房产商,商业地产开发周期长,资金占用大,后期服务要求高,工建难度大,如果做稍有瑕疵,就会展现出来。潘明朗先生也认为这是为什么部分住宅开发商成长起来之后,才开始做商业地产的原因。

　　 香江国际发展有限公司隶属香港香江国际集团,是比较早进入商业地产的企业,自1995年进军北京房地产市场,已成港资在京的三大开发商之一,开发了位于三元桥的北京国际友谊花园和位于中关村四通桥畔的数码大厦,现在热销中的有位于CBD核心区的标志性建筑集群――北京财富中心、东四十条的南新仓国际大厦、昌平的北京香江别墅项目以及位于常营乡的世界服装之窗项目。目前,公司已建地产面积约70万平米,在建面积约155万平米,另有近百万平米的项目正在积极运作中。

　　 香江地产将“创造地段价值”作为公司的核心开发理念,其中“地段价值”中蕴涵了城市价值、社区价值、生活价值以及文化价值。创造价值并不单纯意味着去追求高价格,而是创造一种综合的社会价值。

　　 细分北京的商务中心,他指出中关村写字楼市场的价格导向主要是受到了IT的产业链条的影响,同时还与项目的区位和开发商的市场操作有关,传统商务地产的高端定位与IT行业的群体特征是否吻合,对于中关村而言,这是一个需要探讨的问题;在CBD和东二环,客户群体以商务人群为主,他们的需求走的是高端路线,因此商业市场仍然有很大的发展潜力。

　　 “以前很多人单纯的认为CBD就是跨国公司的总部,其实这里也存在着行业划分的问题。国外传统的CBD的定位是大型服务类企业、金融咨询类的企业总部的基地。像摩托罗拉这一类制造行业,CBD并不是最适合他们的地方。从普华永道入住北京财富中心就能看出,它们才是CBD的永久客户。”“二环内传统上就是大型国有企业的聚集地。在国企改革中,来自资产重组过程中产生的扩张办公需求以及面临旧的写字楼急需升级换代的企业形象需求和更优质的办公需求,很多国有企业会考虑重置写字楼。按照传统的习惯,他们仍然都会选择留在二环内。而在二环内,长安街、金融街、东二环被视为最具价值的三大地段。长安街主要是国家机关的聚集地,金融街是中国金融巨头的聚集地,因此东二环成为大型国企的唯一选择。正在成熟的东二环巨头商圈恰恰验证了这一点。”

　　 潘先生以写字楼为案例进行分析。一个精品的写字楼,应该给企业提供各方面的支持,这包括五个方面:

　　 第一是形象。企业并不只是看写字楼的外观如何,很重要的一点就是大厦的形象和企业的文化理念、企业的价值观是否一致。比如说传统贸易型企业,它们会选择气派的写字楼,而IT企业,则更注

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