城市运营的引擎—工业地产

　　 工业化必然逼出城市化

　　 城市化是工业化的孪生兄弟,二者几乎相伴而生,同步合拍。但细究起来发现,工业化是主体,城市化是产业调整与发展之下的催生物。当第二产业在GDP中的比重接近一半时,此时“三产”的发展速度开始与第二产业旗鼓相当,城市化的发展便进入一个上升的拐点。

　　 以城市经营理论来看,城市有几大形态,即,产业形态、人文形态、空间形态,而后二者的形成与发展则取决于城市的产业形态。城市的经营核心——土地经营就是在城市产业形态的制约下,进行科学合理的经营的。在此形势下,具有城市经营背景的工业地产得以诞生。

　　 “工业地产”一词由来已久,但其从前的内涵较为单一,所指也仅仅是单纯的工业厂房等物业形态。而现在,工业地产已由传统的工业物业发展成为一种产业模式、赢利模式、投资模式。工业地产得以兴起的背景,在国际经济发展格局层面上来讲,随着中国改革开放、敞开国门,溶入世界经济一体化大势。与此同时,凭借低廉的劳动力资源,敞开国门的民族使得世界的制造产业向中国转移;从国内各个城市的经营、发展角度上来看,各个城市之间的发展、竞争,促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度,各种形式的经济技术开发、工业园区;各类以主体产业为核心,相关链条产业跟进、聚集的产业园区又层出不穷,这些都在很大程度上拉动着工业地产的持续性需求。

　　 在政策层面上来看,出于城市经营的战略性需求,基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑,各类以工业为主体产业形态的城市,都在招商引资的环节上对工业地产投资者在政策、税收、地价等诸多环节上给予大幅度的优惠与支持。

　　 工业地产,谁都可以玩?

　　 工业地产的运作模式及运作主体,从近年来国内工业地产的运作情况来看,可以分为以下几种。

　　 ——传统的经济技术开发区、工业园区等模式。其运作主体,一般都是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。这种运作模式,由于不熟悉工业地产的运作方法;项目前期又缺乏科学、合理的定位与策划等不足,而使其在工业园区的整体运作当中显得不够专业,从而导致大部分工业园区的闲置与搁荒。

　　 ——主体产业运作的模式。在这一模式中,运作主体往往都是某一产业领域的强势巨头。他们在进行跨区域性业务拓展及异地投资办厂时,将整合大部分相关的链条产业追随与跟进。比如,沈阳的德国工业园,在宝马汽车、华晨金杯、通用汽车这三大整车企业进驻的同时,还要整合三大发动机及各大总成的零部件企业的跟进。再比如,国美家电工业园的建立,也相应地跟进一些其他的相关产业。类似于这种主体产业进驻,相关链条产业跟进的产业聚合案例,不胜枚举,其对于一个地区综合牵动能力;对区域经济的支撑能力都是很强大的。一个产业园区的建成可以对相关的链条产业形成强大的拉动与促进,不仅如此,在为地方创造大量税收的同时,还能解决大量的就业问题,从而盘活地方大量闲置的技术资源及劳动力资源。

　　 这种运作模式,在各地的招商引资部门都是大受欢迎的。期间,投资者的拿地成本也都很低。园区内除了工业厂房的占地面积之外,还可以规划出大面积区域以用于员工的生活、居住等相关配套。所以,一些工业地产往往还会带出一定规模的居住型地产。当然,一般的产业主体,他们本身并不懂得房地产开发,因此,其必然要与专业的房地产企业进行深度合作,来共同打造工业地产项目,并在合作的同时双方都获得品牌与利益上的双赢。

　　 比如,前一时期的国美家电工业园,就是由国美电器与香港新恒基合作建成的,而且这两大集团的合作模式,也为国内那些还在商业地产、住宅地产等领域苦苦经营的开发企业指出了一条另类投资的途径与出路。在这次合作中,投资比重占大份额的是香港新恒基,而国美的投资仅仅只是象征性的参与而已,所占份额几乎可以忽略不计。在这一点上可以看出,这一合作是香港新恒基对于沈阳工业地产的借船出海。

　　 ——专业的工业地产开发模式。这一模式的运作主体,有着多年的工业地产运作经验,且已经形成一套科学合理的操作模式。类似的企业有美国的普洛斯、澳大利亚的麦格理佳文、新加坡的腾飞集团等等。以普洛斯为例,这是一家全球最大的物流物业开发企业,在北美、欧洲、亚洲等区域拥有物

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