城市运营商需具备四种能力

　　日前，广东奥园置业集团董事长郭梓文在“中国城市土地运营论坛”上发表演讲。他认为，中国城市运营商面临五大发展机遇。在这种机遇面前，城市运营商需要具备四种能力。

　　何谓城市运营商？

　　郭梓文认为，城市运营商是自觉围绕城市的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。和一般的房地产开发商相比，城市运营商在内涵和外延上都有很大的突破和超越。

　　内涵上的超越：在开发目标上，由自我本位到社会本位与自我本位相结合；在开发方式上，由“内生型开发”到“内生开发”与“外源开发”相结合；在开发定位上，由单一项目的市场定位到城市区域功能的选择定位；在对房地产的理解上，由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者。

　　外延上的延伸：基础设施型的城市运营商（如公建设施开发商）；居住建设型的城市运营商（郊区化开发商）；资源整合型的城市运营商（如新城市、城镇开发商，提前进入规划，参与规划，帮助政府搞好规划）；城市营销型的城市运营商（如参与经营奥运会的开发商）。

　　城市运营商面临五大机遇

　　郭梓文认为，目前中国的城市运营商面临五大发展机遇--

　　一、全面建设小康社会的机遇

　　江泽民在十六大报告中指出，２１世纪头２０年，我国将全面建设小康社会。这将对城市运营商带来很大机遇。这些机遇体现在：随着城镇人口比重的大幅度提高，工农差别、城乡差别和地区差别扩大的趋势逐步扭转，家庭财产普遍增加，人民安居乐业，过上更加富足的生活；全民族的思想道德素质、科学文化素质和健康素质明显提高，形成比较完善的国民教育体系、科技和文化创新体系、全民健身和医疗卫生体系。人民享有接受良好教育的机会，促进全面发展；可持续发展能力不断增强，生态环境得到改善；资源利用效率显著提高，促进人与自然的和谐。

　　二、城市化、城镇化加快发展的机遇

　　最近１０年间，我国平均每年新增小城镇８００个左右，每年转移农村人口１０００万人，１０年中有超过１亿的农村人口落户小城镇。在全国所有建制市中，１００万以上人口的城市１６６个，占２５.１％；５０万～１００万人口的城市２７９个，占４２％。这些新的城市、城镇，在过去２０年中，优先发展了“市”（市场、产业），而“城”（如交通、公共文化体育设施、居住建设）的建设相对滞后。今后，从粗放到精细，有着巨大的新增空间。

　　三、城市群扩张、城市重新定位的机遇

　　当前中国城市发展的最新趋势是：向以经济为纽带的大城市为中心的周边城市群发展。在城市群扩张和城市重新定位过程中，城市运营商将面临很大机遇。

　　四、“消费升级”的机遇

　　例如，汽车消费带来的深远影响；中产阶层逐步形成带来的影响；未来人们工作和居住分离带来的影响以及高科技带来的影响等，都将为城市运营商提供发展机遇。

　　五、政府公共服务放开，吸纳私人资本进入城市开发的机遇

　　加入ＷＴＯ之后，政府的公共服务正在逐步开放，将为城市运营商提供又一机遇。

　　城市运营商需要四种能力

　　面对机遇，郭梓文认为，城市运营商需具备四种能力：即前瞻力、判断力、整合力、创新力。同时，他还指出，政府应对城市运营商提供相应服务，如：优化环境，降低政府运行成本；改革体制与机制，依法行政；解放思想，“不与民争利”等等。只有结合政府和企业的两种力量，才能达到城市运营的“双赢”。

　　郭梓文最后说，广东奥园置业集团最近参与的广州南沙新城和广东佛山奥园，就是在广州南拓和将佛山建成广东第三大城市这样的机遇面前，将房地产开发提前而有机地融会到新城市开发和新城镇建设中的一次尝试。奥园集团正在认真学习十六大报告，并决心在新一轮中国城市“全面小康化”过程中，做城市运营的参与者和“全面小康社区”的建设者、领跑者。《中国房地产报》

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