房地产项目规划设计管理应关注9个方面

　　随着我国经济的不断发展，房地产开发不断完善，居住区规划组织形式的演变经历了从小到大、从简到繁、从低到高的变化过程，今后还将随着社会经济、生产和生活方式的变化而变化。随着生活水平的提高，人们对居住环境越来越重视和关注，产品的品质和实用性变得越来越重要。

　　目前国内比较大的地产公司均对研发工作越来越重视，这同时也对房地产项目规划设计管理工作提出了更高的要求。如何才能在现有的商业模式下完善房地产开发产品的品质是一个值得思考的话题。

　　现状分析

　　我国房地产商业开发10多年，进了大规模的城市建设，地产开发呈现出欣欣向荣的景象，城市化进程进展迅速，城市面貌日新月异，几乎每个城市天天都有新的工地开工建设。这样多的建筑活动理论上应该造就相当数量的设计精品、设计大师和著名的开发商，然而，事实并不竟然。

　　我国30年住宅建设，经历了从低水平向较高水平，从以速度为主向速度与质量并重，从不大注重环境质量向注重环境质量发展的历程。不少发展商注重创品牌，出精品，创出大批品位较高、功能较好、环境优雅的住宅小区。虽然这类小区在整体上还只是占少数，但它的出现，它的发展，带动我国住宅建设跃上新的发展阶段，在新世纪将会创出更辉煌的业绩。

　　虽然我国住宅建设出现了大批品位高、质量优、环境美的住宅小区，但也应该看到，房地产项目规划www.fangxiucai.com设计不好、工程质量与功能质量不高——甚至较差、配套设施不全的小区依然存在，以致造成大量住宅空置、积压，虽经降价，仍是销售不畅。

　　房地产项目规划设计管理研究初探

　　在房地产开发的实践过程中，常常可以碰到“一个好的房地产项目规划设计方案，为营销预设了卖点和卖相，为后期物业管理提供了便利”，最终产品热卖；也有“一个设计方案害死一个项目”的情况。为什么会出现后一种情况呢？究其原因，大体有两种，一种是设计公司对市场缺乏足够的了解，对项目所在地人文及地域文化缺乏理解，设计任务又比较紧，加之自己专业能力较差，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，不尊重设计师意见，把设计师当作一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后如果项目失败，设计师承担罪名。为改善这种现状，房地产商也在进行变革，越来越重视产品品质，这就对房地产项目规划设计管理工作提出了更高要求。

　　在我国经济迅速发展的大环境下，渐渐富裕起来的人们对生活品质的要求越来越高，不仅希望有房住，而且要住的舒服，消费者的心理在不断变化，对地产产品的要求在不断提高。

　　而作为地产开发商是商人，商人就要追求利润，那就必须要研究消费者的需求，进而生产出消费者喜欢的产品。一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么，我们怎样去审视一个房地产项目规划设计方案？评价分析一个规划设计方案，出发点是什么？房地产项目规划设计管理部门在设计开展的过程中应注意把控哪些内容？

　　一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。

　　这应该是最高原则。消费者购买产品是要使用的，购买住房是要居住生活的，业主花几十万甚至上百万买一套住房，你必须对住户负责。许多房地产项目规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区内人车混行，不仅小区居民安全存在隐患，也影响了小区内部环境及品质。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。而这些细节偏偏又都是硬伤，很难通过改造和物业管理来改善，这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。

　　二、设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。

　　一般来说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在房地产项目规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在房地产项目规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。

　　设计之前进行足够的市场调研工作，从而确定项目定位，这是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就很难做出适合市场的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，作出几千上万平方米的中庭，在里面布置什么大量的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，完全按顶级豪宅的标准进行景观设计！我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出几十万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的情形。

　　三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。

　　现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”好的物业管理是可以让业主的物业升值的，会影响业主对住宅开发商的口碑，进而会影响其他买房人的选择。很多设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。如出入口的设置，小区物业办公室位置的选择，小区安保系统的设置与管理，小区智能化系统的设计与管理等等。
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　　四、设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。

　　营销在房地产项目规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。

　　卖点要实在，如最大的卖点是户型设计，所有的户型都必须精心推销，户型面积必须趋向于实用化，讲究如何充分利用每一寸空间；功能设计更趋完善，功能分区必须明显，设计观念根据人们的现实需求进行变革，力求环境景观园林设计有些出彩的新意。

　　“先做卖相”的观点，重视两点一线（售楼处、样板间以及二者之间的道路景观）的设计，同时如果项目开盘时完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）等，都会对项目的销售起到积极的作用。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。

　　五、划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。

　　一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做房地产项目规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。（声明：这并不是鼓励迷信，而是迎合部分消费者的心理，其实建筑环境学在很大程度上是有他的科学道理的）

　　六、发展商与建筑师的关系

　　在市场经济环境下，发展商面对的是使用者市场，发展商要迎合使用者的口味；建筑师面对的是开发商的市场，建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问，在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点；开发商也是建筑师市场顾问，在提供精确的市场化对建筑设计的要求后，使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。

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